대구지방법원 2025타경1314. 청도군 풍각면 봉기리 1113, 풍각농공단지 안에 있는 공장·기숙사·창고 및 토지 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사은성무역으로, 2007.01.03. 종전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 936,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정·등기된 성안합섬 근저당과 다수의 가압류·압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리관계가 단순하다고 해서 곧바로 입찰하기 쉬운 물건은 아닙니다. 감정평가상 공장, 사무실·식당, 기숙사, 창고가 섞여 있고 토지 면적은 8,440.1㎡입니다. 여기에 제시외 건물과 기계기구가 일괄매각에 포함되지만, 일부 기계기구는 소재불명으로 매각에서 빠지며 제시외 Air Compressor(YES75-SA)도 매각제외 대상입니다. 산업용 부동산에서는 바로 이 포함·제외 물건의 실제 현존 여부가 낙찰 후 사용가치에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1314 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 풍각면 봉기리 1113 · 경상북도 청도군 풍각면 봉기1길 12-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 및 식당 · 기숙사 · 창고 |
| 토지 | 공장용지 8,440.1㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사은성무역 |
| 감정가 / 최저가 | 2,804,425,060원 / 2,804,425,060원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,586,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 · 일부 기계기구 소재불명 매각제외 · Air Compressor(YES75-SA) 매각제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2007.01.03. 접수된 신한은행 근저당권 936,000,000원이고, 2020년 성안합섬주식회사 근저당 600,000,000원 및 2025년 이후 집중된 가압류·압류·경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 100% 신건, 시세 단정은 금물
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 2,804,425,060원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액도 2,804,425,060원입니다. 다만 이 물건은 공장·기숙사·창고와 8,440.1㎡ 토지가 함께 움직이는 산업용 자산이므로, 감정가만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,804,425,060원 | 2,773,980,809원 | 4,689,577,383원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 2,243,540,048원 | 2,218,704,648원 | 5,244,853,544원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,794,832,038원 | 1,774,483,718원 | 5,689,074,474원 | 0원 |
유찰이 진행될 경우 매각가 가정은 2,243,540,048원, 1,794,832,038원으로 낮아지지만, 그만큼 채권자 미배당액은 5,244,853,544원, 5,689,074,474원으로 커집니다. 반면 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 따라서 회차 변화의 핵심은 권리 인수보다는 가격과 산업용 자산의 실제 가치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,804,425,060원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,444,251원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 936,000,000원 | 936,000,000원 |
| 3. 근저당 · 성안합섬주식회사 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신보2023제21차유동화전문 유한회사 | 1,150,000,000원 | 1,150,000,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 1,312,000,000원 | 87,980,809원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 939,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신보2024제27차유동화전문 유한회사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국무역보험공사 | 1,314,610,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 779,214,763원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 19,512,647원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 184,631,097원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 한국전력공사 | 35,845,490원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신용보증기금 | 2,244,195원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,463,558,192원 중 현재 회차 기준 채권자 예상배당은 2,773,980,809원이고, 미배당은 4,689,577,383원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,586,000,000원이며 시나리오상 배당액은 936,000,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정이며, 당해세 등 실제 배당 요소에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 청도군 풍각면 봉기리 소재 풍각농공단지 안에 위치하며, 면소재지 인근에 조성된 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 공장으로서의 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장, 사무실 및 식당, 기숙사, 창고로 사용되며 위생설비가 있고 기숙사에는 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 8,440.1㎡, 공업용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 97,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 농공단지, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 강판지붕 공장, 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물, 조적조 슬라브지붕 건물, 경량철골구조 샌드위치판넬 건물, 일반철골구조 창고 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대규모 공장용지와 공장·기숙사·창고가 결합된 산업용 부동산으로, 표준화된 주거용 집합건물보다 개별 사용 목적과 시설 적합성이 중요해지는 유형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위부터 대조. 일괄매각이며 제시외 건물 및 기계기구가 포함되지만, 일부 기계기구는 소재불명으로 매각에서 제외되고 Air Compressor(YES75-SA)도 제외됩니다. 감정서 목록과 현존 설비를 품목별로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 2,804,425,060원의 100%입니다. 인수액 0원이라는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단하지 말고 토지·건물·설비의 실제 활용가치를 따져야 합니다.
- 공동담보·공장저당 목록 확인. 말소기준 신한은행 근저당에는 봉기리 1113 토지가 공동담보로 기재돼 있고 공장저당법 제7조 목록이 연결돼 있습니다. 원본 목록과 매각대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 2025.12.10. 청도군 압류는 말소기준 이후 권리로 매각소멸 대상으로 정리돼 있으나 실제 배당 시 조세채권액과 배당 순위는 확인할 필요가 있습니다.
- 채권 미배당과 인수는 구분. 현재 가정에서 채권자 미배당은 4,689,577,383원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
- 점유·시설 상태 현장 확인. 공장·사무실·식당·기숙사·창고가 혼재하므로 실제 점유 상태, 사용 가능한 시설, 기숙사 및 생산시설 상태를 입찰 전에 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서와 기계기구 목록을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이번 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2007.01.03. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수만 보면 긍정적입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 감정가 2,804,425,060원의 신건인데 공장·기숙사·창고와 8,440.1㎡ 토지가 묶여 있고, 제시외 건물·기계기구의 포함과 일부 설비의 제외가 동시에 존재합니다. 현재 회차에서 채권자 미배당도 4,689,577,383원에 달하지만 이는 매수인 인수와는 별개입니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이라 안전하다”에서 분석을 끝낼 물건이 아니라, 매각 대상의 실체와 감정가 적정성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 산업용 경매입니다. 권리는 통과, 가격과 매각범위는 보수적으로 검증하는 편이 맞습니다.
