대구지방법원 2024타경435. 경상북도 김천시 남면 봉천리 1816-101 소재 물건으로, 용도는 기타 + 토지, 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물 등기상 공유자는 재단법인청솔수석박물관과 주식회사씨에스우드가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2020.01.20 김천농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.02.16 임의경매개시결정이 들어왔으며, 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표에서 눈에 띄는 부분은 근저당 채권최고액 1,560,000,000원이 현재 최저매각가를 크게 웃돈다는 점입니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 7,917,800원을 제외한 543,862,200원이 김천농업협동조합에 배당되고, 1,016,137,800원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 채권자의 미회수액이지 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경435 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 남면 봉천리 1816-101 |
| 등기상 건물 | 경상북도 김천시 남면 봉천리 1816-101 2동 · 도로명주소 오봉로 717 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 |
| 토지 | 잡종지 · 3,251.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 공유자 | 재단법인청솔수석박물관 2분의 1 · 주식회사씨에스우드 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,126,083,960원 / 551,780,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 720,322,076원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
말소기준권리는 2020.01.20 설정된 김천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이고 채무자는 주식회사씨에스우드입니다. 2024.02.16 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 551,780,000원으로, 감정가 1,126,083,960원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 386,246,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 270,372,200원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 551,780,000원 | 543,862,200원 | 1,016,137,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 386,246,000원 | 380,038,556원 | 1,179,961,444원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 270,372,200원 | 265,786,989원 | 1,294,213,011원 |
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가에서 49%까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설과 토지를 함께 보는 물건인 만큼 실제 이용가치와 토지 제약, 건물 상태를 감정가 할인율과 분리해 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 551,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,917,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 김천농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 543,862,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권 채권최고액 중 1,016,137,800원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구액은 720,322,076원이며 현재 회차 배당액 543,862,200원으로는 전액 충족되지 않습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 김천시 남면 봉천리 소재 “용밭리마을” 서측 인근으로, 농경지·농업용시설·숙박시설·음식점 등이 산재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하며 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 근린생활시설이며 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층건물입니다. 벽체는 복합판넬 및 강화유리창, 바닥은 에폭시·타일 등, 창호는 강화유리 샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비 및 천정매립형 냉난방설비가 있습니다.
- 토지. 면적 3,251.0㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 답기타, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 76,000원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천예정지 관련 제한이 확인됩니다. 토지 자료에는 성장관리계획구역 포함, 보전관리지역 접함, 도로구역 접함도 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 주소 확인. 목록2 등기사항증명서·건축물대장상 도로명주소는 “오봉로 717”, 현황조사서상 도로명주소는 “오봉로 725”로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 특정. 오봉로 717과 현황조사서의 오봉로 725 표기 차이를 확인하고 실제 매각 대상 건물·토지의 위치와 경계를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 조건을 기준으로 각 목록과 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 토지 제한 검토. 소하천구역·소하천예정지·가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 551,780,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 실거래·임대·수익성 자료 없이 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 1,016,137,800원은 채권자 측 미회수액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔어도 가격 검증은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 김천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 551,780,000원으로 감정가의 49%까지 하락했지만, 실거래 시세가 없어 이를 곧바로 저가라고 평가할 수 없습니다. 여기에 근린생활시설·토지 일괄매각, 2회 유찰, 임대관계 미상, 토지이용 제한, 주소 표기 차이가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 현황과 가격 확인의 비중이 큰 사건으로 보는 것이 적절합니다.
