대구지방법원 2025타경1362. 경산시 사동 소재 청담빌리지 제2층 제201호로, 공부상 용도는 다세대이고 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2015년 3월 26일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 132,000,000원입니다. 이후의 조형철 근저당권, 현대카드 가압류, 대구신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
권리 구조만 보면 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유 및 실제 임대차 여부는 현장과 원본 서류로 다시 확인해야 합니다. 가격 측면에서는 신건 최저가 1.66억이 거래 평균 1.64억과 최신 거래 1.63억을 모두 웃돌아 신건 자체의 가격 메리트는 확인하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1362 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 사동 4 2층201호 · 도로명 경상북도 경산시 백양로 98 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 · 제2층 제201호 |
| 전용면적 | 77.1258㎡ |
| 소유자 | 최종진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 95,015,112원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준은 2015.03.26. 주식회사하나은행 근저당권 132,000,000원입니다. 2023.06.08. 설정된 김미선 근저당권 120,000,000원은 2024.09.19. 이미 말소됐고, 2024.08.13. 조형철 근저당권 170,000,000원, 현대카드 가압류 8,771,842원, 대구신용보증재단 가압류 16,260,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 예정입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 1.66억은 거래 평균 이상
청담빌리지의 확인된 거래 표본은 2건입니다. 거래가는 2021년 7월 165,000,000원, 2021년 11월 163,000,000원이며 평균은 164,000,000원입니다. 최저가 166,000,000원은 이 평균의 101.2%로, 가격만 보면 최근 평균보다 낮지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 81.58㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2021.07 | 81.58㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 164,000,000원 |
최신 거래는 2021.11.의 163,000,000원으로 현재 최저가보다 3,000,000원 낮습니다. 확인된 최고 거래도 165,000,000원으로 최저가보다 낮습니다. 더구나 거래 표본 시점이 2021년이므로, 현재 입찰가 판단에는 추가적인 최신 현장 시세 확인이 특히 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 조형철 | 170,000,000원 | 30,876,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,771,842원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 16,260,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 327,031,842원 중 162,876,000원이 배당되고, 164,155,842원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 그 미배당 채권은 말소기준 이후 권리의 매수인 승계를 뜻하지 않으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사동중학교 서측 근거리에 위치하며 주변은 아파트, 연립·다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제2층 제201호이며 사용승인일자는 2014.11.14입니다. 승강기, 개별난방, 위생·급배수 및 소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 5차선 포장도로, 남서측 폭 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,072,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 청담빌리지는 12세대이고 확인된 거래는 2건으로, 가격 판단 시 거래 표본의 수와 시점을 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 166,000,000원은 거래 평균 164,000,000원의 101.2%입니다. 신건 가격을 시세 할인으로 보지 마세요.
- 최신 시세 재확인. 확인된 거래가 2021.07과 2021.11에 집중돼 있으므로 현재 매물 호가와 인근 유사 연립·다세대 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 임대관계·점유. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐습니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 132,800,000원, 2회 유찰 시 106,240,000원입니다. 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유·관리 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 신중”
이 물건의 말소기준은 2015년 하나은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 더 중요한 부분은 신건 가격입니다. 최저가 1.66억은 거래 평균 1.64억의 101.2%이고 최신 거래 1.63억도 웃돕니다. 게다가 확인된 거래가 2021년 2건에 그쳐 현재 가격 판단에는 추가 검증이 필요합니다. 권리 정리는 긍정적이지만, 신건 가격에는 할인 메리트가 확인되지 않습니다. 임대관계 미상 부분까지 확인한 뒤 가격을 보수적으로 정하는 접근이 맞습니다.
