대구지방법원 2025타경444. 김천시 신음동 지브로타운 101동 3층 304호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준은 2014.05.16. 설정된 김천중앙새마을금고 근저당 채권최고액 123,500,000원입니다. 이후 우리금융캐피탈주식회사·경북신용보증재단·삼성카드주식회사· 박종식의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 양목례의 전입일은 2025.07.21.입니다. 말소기준일인 2014.05.16.보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계와 최우선변제 여부는 원문 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 신음동 588-2 지브로타운 101동 3층304호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 중 제3층 제304호 |
| 현재 소유자 | 정누리 지분 2분의 1 · 정이슬 지분 2분의 1 (2025.02.01. 상속, 2025.05.27. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 알찬새마을금고 |
| 신청채권액 | 96,477,708원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2014.05.16. 김천중앙새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 현재 등기상 남아 있는 가압류 4건과 2025.08.27. 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있어 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양목례 | 101동 304호 | 2025.07.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 1.0% 높다
가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 동일면적 59.97㎡의 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 116,833,333원입니다. 신건 최저가 118,000,000원은 이 평균의 101.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.97㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 4 | 113,000,000원 |
| 2025.07 | 59.97㎡ | 3 | 117,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 3건 | 116,833,333원 |
최신 거래는 2026.02. 120,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 116,833,333원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다는 낮지만 최근 평균보다는 높은 위치입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 +10.0%로 하락장이 아니라 상승 방향이지만, 그렇다고 신건 118,000,000원이 특별히 싸다고 볼 근거도 없습니다.
전체 12건 평균은 108,875,000원이지만 2022년부터의 과거 거래가 함께 포함된 수치입니다. 따라서 현재 가격 메리트 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 1. 근저당 · 김천중앙새마을금고 | 123,500,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 7,129,822원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 40,297,252원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 9,290,973원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박종식 | 7,016,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 187,234,247원 중 예상배당 115,548,000원, 미배당은 71,686,247원입니다. 집행비용 2,452,000원을 포함하면 매각대금 118,000,000원이 모두 소진되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 118,000,000원 | 115,548,000원 | 71,686,247원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 94,933,447원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 113,473,607원 |
현재 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 유찰을 당연한 전제로 볼 근거는 없습니다. 다만 실제로 유찰이 발생하면 데이터상 다음 최저가 시나리오는 94,400,000원, 그 다음은 75,520,000원입니다. 어느 회차에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김천시청 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·농경지·공장이 혼재된 시가지 외곽 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 규모. 지브로(ZIVRO)는 84세대이며 준공일은 2013.06.25입니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 준공업지역이며 일부 토지는 준보전산지·가축사육제한구역 및 중로 관련 제한이 있습니다.
- 공부와 현황. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 전 및 임야이나 실제 현황은 일단의 대입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 101.0%이므로 신건 자체에는 명확한 할인폭이 없습니다.
- 점유관계. 양목례의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 정보는 원문 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 대지권 토지. 공부상 지목과 실제 현황이 다르므로 감정평가서와 토지 관련 원문을 확인하는 것이 좋습니다.
- 등기 원본. 말소기준 근저당과 이후 가압류·경매개시결정의 최신 등기 상태를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 배당표. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 시세 수준
이 사건은 권리구조만 보면 부담이 크지 않습니다. 2014.05.16. 근저당이 말소기준이고 이후 가압류들은 모두 소멸 예정이며, 조사된 점유자의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격에서는 경매 특유의 할인 매력이 아직 뚜렷하지 않습니다. 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균 116,833,333원의 101.0%입니다. 최근 추세가 +10.0%이고 최신 거래가 120,000,000원인 점은 가격을 지지하지만, 신건에서 최근 평균보다 싸게 사는 구조는 아닙니다. 결론은 권리 안전성은 양호하지만, 현재 회차의 승부처는 가격입니다.
