대구지방법원 2025타경449. 구미시 고아읍 문성리 ‘미도힐스’ 101동 13층 1305호, 전용 59.9136㎡ 아파트입니다. 소유자 임종호는 2016년 10월 11일 매매계약으로 거래가 155,420,000원에 취득했고, 같은 해 10월 20일 농협은행주식회사 명의 근저당권이 채권최고액 88,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 8월 26일 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
권리보다 더 중요한 쟁점은 가격입니다. 현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 123,000,000원입니다. 반면 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 거래 평균은 110,500,000원이고, 가장 최근 2026년 4월 거래는 106,000,000원입니다. 전체 12건 평균 113,625,000원보다도 현재 최저가가 높지만, 특히 최신성과 하락 추세를 반영하면 현재 가격에 시세 할인 효과가 없다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경449 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 고아읍 문성리 1190 미도힐스101 13층 1305호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 고아읍 들성로9길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9136㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 임종호 (2016.10.11. 매매 · 거래가 155,420,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 52,231,090원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
현재 확인된 임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 현황조사와 매각물건명세서 원문을 입찰 전에 다시 대조하는 것이 안전합니다. 등기상 과거 안현석 명의 전세권 20,000,000원이 있었지만 2021년 3월 3일 이미 말소됐고, 2015년 형곡새마을금고 근저당도 2016년 10월 20일 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2016년 농협은행 근저당이며, 경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 11.3% 높은 신건
미도힐스는 총 49세대, 2015년 9월 18일 준공 단지이며 분석대상 면적은 전용 59.9136㎡입니다. 동일 면적 실거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 3건, 평균 110,500,000원입니다. 현재 최저가 123,000,000원은 이 평균의 111.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.91㎡ | 6 | 106,000,000원 |
| 2025.06 | 59.91㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2025.05 | 59.91㎡ | 5 | 107,500,000원 |
| 2025.04 | 59.91㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.03 | 59.91㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2024.07 | 59.91㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.05 | 59.91㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2023.12 | 59.91㎡ | 6 | 117,000,000원 |
| 2023.08 | 59.91㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2023.01 | 59.91㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2022.12 | 59.91㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2022.09 | 59.91㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 110,500,000원 |
전체 12건 평균은 113,625,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026년 4월 106,000,000원, 최근 12개월 평균은 110,500,000원이고 최근 구간은 이전 거래 대비 -3.6% 하락했습니다. 현재 실질취득가 123,000,000원은 최근 평균보다 12,500,000원 높고 최신 거래보다 17,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,522,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,478,000원 |
현재 회차 123,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 88,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 32,478,000원이 남는 계산입니다. 1회 유찰 98,400,000원에서도 근저당은 전액 배당되고 소유자 잔여가 8,228,800원입니다. 2회 유찰 78,720,000원에서는 근저당 미배당액이 11,096,960원 발생하지만, 자료상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문성초등학교 북동측에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·미개발나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 간선도로와 인접해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 13층이며, 외벽 몰탈 위 페인트, 내벽 벽지·타일, 샤시 이중창 구조입니다.
- 설비. 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 아파트 부지이며 남동측 약 10m, 남서·북동측 약 8m 도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 단지 규모. 미도힐스는 총 49세대입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 거래 가격이 106,000,000원까지 낮아진 점은 환금성 판단 시 가격 눈높이를 보수적으로 잡아야 할 근거입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 113,625,000원보다 최근 12개월 평균 110,500,000원과 최신 거래 106,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 거래 대비 -3.6%입니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 높은 만큼 신건 가격을 할인 매수로 해석하면 안 됩니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 실제 점유자 표시를 재확인해야 합니다.
- 과거 전세권과 현재 권리 구분. 안현석 전세권 20,000,000원은 2021.03.03. 이미 말소됐으므로 현존 인수권리로 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등은 현재 계산에 반영되지 않았으므로 법원 원문과 실제 교부청구 내역을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수 예상액도 0원입니다.
하지만 신건 최저가 123,000,000원은 최근 12개월 평균 110,500,000원의 111.3%이고, 최신 거래 106,000,000원보다도 17,000,000원 높습니다. 최근 거래 흐름까지 -3.6% 하락 방향이라는 점을 함께 보면, 현재 회차에 “시세보다 싸다”는 결론을 붙일 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 최근 시세보다 높은 신건 가격을 어디까지 감수할지에 있습니다.
