대구지방법원 2025타경474. 구미시 옥계동 부영아파트 101동 8층 807호, 전용 49.14㎡ 아파트입니다. 소유자 진창배가 2015.02.16 거래가 73,705,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 말소기준권리는 2016.05.17 설정된 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권 80,400,000원입니다. 이후 2025.02.20 애플자산관리대부주식회사의 가압류 26,353,754원과 2025.09.08 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다. 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 점유원인은 입찰 직전 현장 및 집행기록으로 다시 확인하는 것이 안전합니다. 현재 제공된 권리관계 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경474 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 옥계동 616-1 부영아파트 101동 8층807호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.14㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 진창배 · 2015.02.16 소유권이전 · 거래가액 73,705,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구경북양돈축산업협동조합 / 73,928,187원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.05.17 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 80,400,000원이고 채무자는 소유자 진창배입니다. 이후 설정된 애플자산관리대부주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 과거 형곡새마을금고 근저당 75,600,000원은 같은 날인 2016.05.17 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래권보다 높다
비교 대상은 옥계부영1차 동일 면적 49.14㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 63,666,666원, 최신 거래는 2026.09의 67,000,000원입니다. 제공된 최근 거래 중 최고가는 72,000,000원인데, 이 사건 신건 최저가는 73,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.14㎡ | 6 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 49.14㎡ | 10 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 49.14㎡ | 8 | 69,000,000원 |
| 2026.07 | 49.14㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2026.07 | 49.14㎡ | 13 | 58,000,000원 |
| 2026.06 | 49.14㎡ | 9 | 59,000,000원 |
| 2026.06 | 49.14㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 49.14㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 49.14㎡ | 6 | 72,000,000원 |
| 2026.05 | 49.14㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2026.05 | 49.14㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 49.14㎡ | 5 | 62,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.14㎡ | 12건 | 63,666,666원 |
현재 최저매각가 73,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.7%입니다. 최신 거래 67,000,000원보다 높고, 최근 12건 중 최고 거래가 72,000,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득 기준금액 역시 매수인 인수액이 0원이므로 73,000,000원이며, 시세 비교도 이 금액을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 근저당 · 대구경북양돈축산업협동조합 | 80,400,000원 | 71,286,000원 |
| 2. 가압류 · 애플자산관리대부주식회사 | 26,353,754원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 73,000,000원 가정 시 집행비용 1,714,000원을 제외한 71,286,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 총 청구액 106,753,754원 중 71,286,000원이 배당되어 미배당액은 35,467,754원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 옥계동 옥계초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 8층 807호. 급·배수, 위생, 승강기, 옥내소화전, 개별난방 설비가 있습니다.
- 단지. 옥계부영1차 · 총 896세대 · 1999.05.03 준공. 비교 실거래는 전용 49.14㎡로 면적이 일치합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 804,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 진입도로가 있고 동측으로 녹지를 사이에 두고 왕복 6차선 도로가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세보다 싸다고 보지 말 것. 최저가 73,000,000원은 최근12개월 평균 63,666,666원의 114.7%이고 최신 거래 67,000,000원보다 높습니다.
- 최근 최고 거래와도 비교. 제공된 최근 12건 최고가가 72,000,000원으로 현재 최저매각가 73,000,000원보다 낮습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2016.05.17 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 배당 부족액과 인수액을 혼동하지 말 것. 미배당 35,467,754원이 발생하지만 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·현장상태 확인. 내부 상태와 미납 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.05.17 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 제공된 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 73,000,000원은 최근 12개월 평균 63,666,666원의 114.7%이고 최신 거래 67,000,000원보다 높습니다. 최근 12건 최고가 72,000,000원보다도 높아, 신건에서 권리의 깔끔함만으로 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 현재 회차의 핵심은 권리보다 매입가격과 실제 점유상태입니다.
