대구지방법원 2025타경9685. 태전동 277-38의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물로, 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택 등으로 이용 중입니다. 소유자는 이치홍이며, 2021.02.23 소유권을 취득한 같은 날 아양새마을금고의 채권최고액 420,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 대구신용보증재단 가압류, 국 압류, 김나희의 주택임차권, 현대해상화재보험 주식회사 가압류, 강제·임의경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 후순위라는 사실과 현장 점유 위험은 별개입니다. 특히 전입일 자체가 확인되지 않은 점유 기록은 대항력 유무를 확정할 수 없으므로 입찰 전 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9685 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 277-38 · 대구광역시 북구 태전로13길 12-25 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 계단실 · 2~4층 다가구주택 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인일 2002.11.20 |
| 토지 | 175.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 926,300원/㎡ |
| 소유자 | 이치홍 |
| 감정가 / 최저가 | 742,025,600원 / 742,025,600원 (신건) |
| 청구금액 | 125,986,849원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외건물, 옥탑(계단실) 및 발코니 포함 |
① 권리 흐름 — 기준근저당은 명확하지만 점유 확인이 핵심
말소기준은 2021.02.23 아양새마을금고 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 등기된 대구신용보증재단 가압류 58,660,000원, 국 압류, 김나희 주택임차권 120,000,000원, 현대해상화재보험 주식회사 가압류 180,000,000원과 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2026.03.30 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전됐고, 같은 채권을 대상으로 냉동냉장수산업협동조합·주식회사씨와이홀딩스·정애란·이종엽의 근질권·질권 설정도 이어졌습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 기록 11명, 1명은 대항력 미상
| 성명 | 호실·범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이제경 | 201호 | 2025.02.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지원 | 202호 | 2025.03.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호진 | 203호 | 2025.02.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최선호 | 205호 | 2025.02.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재혁 | 301호 | 2025.02.17 | 미상 | 미상 | 2025.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예원 | 302호 | 2025.02.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고정민 | 303호 | 2021.04.30 | 미상 | 미상 | 2025.12.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남재진 | 305호 | 2024.03.08 | 미상 | 미상 | 2025.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민수 | 502호 | 2021.04.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나희 | 건물의 4층 중 별지도면표시 | 2021.04.09 | 2021.04.02 | 120,000,000원 | 2025.05.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
표의 임차·점유 기록은 11명이며 보증기관 대위·승계로 분류된 항목은 없습니다. 이제경·최지원·김호진·최선호·박재혁·김예원·고정민·남재진·이민수·김나희는 전입일이 2021.02.23 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 기사항전은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 742,025,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,820,256원 |
| 2. 근저당 · 아양새마을금고 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 58,660,000원 | 58,660,000원 |
| 4. 가압류 · 현대해상화재보험 주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 김나희 | 125,986,849원 | 73,545,344원 |
| 6. 경매개시결정 · 아양새마을금고 | 125,986,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 910,633,698원 중 732,205,344원이 배당되고, 미배당은 178,428,354원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수 모형은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 742,025,600원 | 732,205,344원 | 178,428,354원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 593,620,480원 | 585,284,275원 | 325,349,423원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 474,896,384원 | 467,747,420원 | 442,886,278원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당 모델상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 측 미배당은 확대됩니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 125,986,849원이 전액 충족되지 않고 김나희 배당액은 73,545,344원으로 계산됩니다. 1회·2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 태전동 ‘태현초등학교’ 남측 인근. 주위는 아파트, 단독다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2002.11.20입니다. 외벽은 페인팅·복합판넬 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 이용. 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 175.0㎡, 지목 대, 사다리형·완경사·소로한면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(12층 이하), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권부터 확인. 김나희의 전세사기피해자 우선매수권이 있으므로 외부 입찰자는 최고가 신고만으로 낙찰을 확정할 수 없는 구조임을 전제로 접근해야 합니다.
- 기사항전의 점유 실체 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 해당 점유의 실제 호실·전입·보증금·계약관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인별 보증금 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 호실별로 대조해야 합니다.
- 김나희 관계 확인. 임차권자이자 경매개시결정 채권자로 나타나고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 주의사항도 있으므로 관련 서류의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 제시외건물, 옥탑(계단실), 발코니가 포함돼 있으므로 현황과 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 배당표를 인수액으로 오해하지 않기. 현재 배당 모형상 인수는 0원이지만 미상 점유의 대항력 판정 전까지는 확정적 무인수 사건으로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “등기상 후순위”보다 우선매수권과 미상 점유가 더 중요하다
이 사건의 말소기준은 2021.02.23 아양새마을금고 근저당권 420,000,000원으로 분명하고, 확인된 임차인 대부분은 그보다 늦게 전입해 데이터상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 결론은 ‘안전형’이 아닙니다. 전입일·보증금 미상의 점유자 1명이 남아 있고, 다수 호실에 임차·점유 기록이 분산돼 있으며, 무엇보다 김나희에게 전세사기피해자 우선매수권이 있습니다. 즉 외부 입찰자 입장에서는 우선매수권 행사로 낙찰이 제한될 수 있는 ‘닫힌 경매’ 성격을 감수해야 합니다. 이 물건은 최저가 742,025,600원이라는 숫자보다 누가 실제로 점유하고 있고, 우선매수권이 어떻게 행사되는지를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
