대구지방법원 2025타경11262. 구미시 고아읍 봉한리 911-166, 도로명 봉한1안길 61-1의 건물과 토지 지분이 함께 매각되는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가서상 이용상태는 신화타운하우스 1호 단독주택이며, 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물입니다. 토지는 전체 3,423㎡ 가운데 김수연 지분 447/3423이 평가 대상이고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 적혀 있습니다.
권리 흐름의 기준점은 2022년 5월 9일 설정된 해평농업협동조합 근저당 204,000,000원입니다. 이후 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2018년 12월 12일의 신화토건주식회사 가등기입니다. 등기 데이터에서는 말소기준보다 앞선 권리로 분류되어 있고, 별도 검토 메모에는 “가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 돼 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 적혀 있어, 이 차이를 원문 서류에서 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11262 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 고아읍 봉한리 911-166 · 경상북도 구미시 고아읍 봉한1안길 61-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(신화타운하우스 1호) · 1층 단독주택, 2층 단독주택(다락구조) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트위 기와지붕 2층 · 사용승인일 2016.09.02 |
| 토지 | 전체 3,423㎡ · 김수연 지분 447/3423 · 지목 대 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 김수연 |
| 감정가 / 최저가 | 351,997,400원 / 351,998,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 해평농업협동조합 / 147,680,474원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 명세서상 인수 0원, 그러나 선순위 가등기 확인
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없음
이 사건에는 동일 물건 또는 인근 유사물건의 실거래 비교자료가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 351,997,400원과 최저매각가 351,998,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
회차별 최저가 시나리오는 현재 351,998,000원, 1회 유찰 시 281,598,400원, 2회 유찰 시 225,278,720원입니다. 다만 이는 경매 절차상 가격 변화일 뿐이며, 시장가치 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,998,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,727,972원 |
| 1. 근저당 · 해평농업협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 47,118,719원 | 47,118,719원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,151,309원 |
현재 최저가 351,998,000원 가정에서는 배당 대상 채권 251,118,719원이 전액 배당되고, 소유자에게 95,151,309원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉한1리사무소 남측 근거리에 위치하며, 주변은 전원주택단지·농촌취락·농경지·소하천 등으로 형성된 근교농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 및 교통시설 접근 편의성은 보통인 편입니다.
- 건물. 사용승인일 2016.09.02의 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로, 급배수·위생설비와 천정형 냉난방설비, LPG 보일러 바닥난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 공시지가 147,700원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 공장설립승인지역 관련 사항이 있습니다.
- 공유지분. 전체 토지 3,423㎡ 중 김수연 지분 447/3423이 평가 대상이며, 전원주택 9개동이 소재하는 신화타운하우스 부지입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2018.12.12 신화토건주식회사 가등기의 성격과 효력, 본등기와의 관계, 매각 후 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 명세서와 등기 대조. 매각물건명세서는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있으므로, 등기상 선순위 가등기와 왜 충돌하지 않는지 원문 근거를 확인하세요.
- 토지 지분 구조 확인. 매각 대상은 전체 토지가 아니라 김수연 지분 447/3423입니다. 건물 구분소유를 위한 토지 지분이라는 현황조사·감정서 기재 및 신청채권자 주장이 있습니다.
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서 비고상 토지 지분과 건물은 일괄매각입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 351,998,000원의 적정성은 별도 시세조사 없이 판단할 수 없습니다.
- 용도·환금성. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지지만 감정 이용상태는 단독주택입니다. 전원주택단지·공유지분 구조를 감안해 일반 아파트와 다른 환금성을 따로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 가등기 확인이 먼저
표면적인 배당 구조는 단순합니다. 임차인이 없고, 명세서상 인수권리도 없으며, 현재 최저가 기준 배당 계산에서는 해평농업협동조합과 삼성카드 채권이 모두 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 배당표가 아니라 말소기준보다 앞선 2018년 가등기입니다.
특히 별도 메모가 해당 권리를 “담보가등기 — 종류 확인 필요”로 표시하고 있으므로, 원본 확인 전에는 권리관계를 완전히 깨끗하다고 단정하기 어렵습니다. 실거래 자료도 없어 신건 가격의 시세 메리트를 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “명세서상 인수 0원이나, 선순위 가등기 확인 전 입찰 보류”가 가장 적절합니다.
