대구지방법원 2025타경9722. 대구 북구 산격동 1240-24의 토지와 지상 2층 건물 일괄매각 사건입니다. 공부상 주용도는 단독주택(다가구주택)이고, 1층은 주택 2가구, 2층은 주택 1가구로 이용 중입니다. 소유자는 홍연지이며, 서울보증보험주식회사가 70,322,519원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 과거 근저당과 가압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.11.06. 강제경매개시결정입니다.
이 사건은 근저당보다 임차관계가 핵심입니다. 윤수남은 2021.12.07. 전입·확정일자를 갖추고 70,000,000원을 배당요구했고, 내용없은 2024.03.22. 전입·2024.03.20. 확정일자로 65,000,000원을 배당요구했습니다. 신건 284,564,600원 배당표에서는 둘 다 전액 배당됩니다. 반면 정유진과 정운희는 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않아, 현재의 ‘인수 0원’ 계산만으로 최종 인수 위험이 끝났다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 1240-24 · 대구광역시 북구 대동로1길 2-3 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택(다가구주택) |
| 이용상태 | 1층 주택 2가구 · 2층 주택 1가구 |
| 토지 | 120.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 지상2층 · 사용승인일 1994.07.28 |
| 소유자 | 홍연지 (2023.09.18. 소유권이전 · 2023.08.23. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 284,564,600원 / 284,564,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 70,322,519원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 공시지가 | 724,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차관계가 핵심
현재 등기부에 남은 임차권 가운데 한국토지주택공사의 을구 11번 주택임차권은 2024.04.05. 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 다만 한국토지주택공사는 정유진 보증금의 대위·승계 중복신고로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 더구나 2025.11.06. 제출된 확약서에 따라 67,600,000원을 배당에서 전액 변제받지 못해도 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 한국토지주택공사 부분의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
그러나 이 확약은 한국토지주택공사에만 적용됩니다. 윤수남은 전입·확정일자가 모두 2021.12.07.이고 배당요구를 했으며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 70,000,000원을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 신건 배당표에서는 전액 배당되므로 잔액이 없지만, 권리 구조 자체는 대항력 있는 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 확약 밖 미상 보증금을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정유진 | 주거 | 2024.03.22 | — | 미상 | 有 | 미상 | 인수 가능성 · 보증금 확인 필요 |
| 정운희 | 2층 | 2022.01.11 | — | 미상 | 有 | 미상 | 인수 가능성 · 보증금 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 | 1층 102호 42㎡ · 주거(임차권등기) | 미상 | 2021.12.20 | 67,600,000원 | 판정 미상 | — | 정유진 대위·승계 중복 · 확약으로 실질 인수 0원 |
| 윤수남 | 주거(임차권등기) | 2021.12.07 | 2021.12.07 | 70,000,000원 | 有 | 有 | 신건 배당표상 전액 배당 · 미배당 잔액 발생 시 매수인 인수 |
| 내용없 | 주거 | 2024.03.22 | 2024.03.20 | 65,000,000원 | 有 | 有 | 신건 배당표상 전액 배당 |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 권리 확인 필요 |
| 증보험 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 권리 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 284,564,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,783,904원 |
| 1. 임차인 윤수남 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 임차인 내용없 보증금 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 70,322,519원 | 70,322,519원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,458,177원 |
현재 배당표 계산에서는 윤수남 70,000,000원과 내용없 65,000,000원이 전액 변제되고, 서울보증보험주식회사의 청구액 70,322,519원도 전액 배당되며 소유자에게 74,458,177원이 남습니다. 다만 이 계산에는 정유진·정운희 등 보증금 미상 임차인의 금액이 포함돼 있지 않으므로, 최종 매수인 인수액 판단은 해당 보증금 확인 뒤 다시 해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수관계부터 확정
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 284,564,600원 | 70,322,519원 | 0원 | 74,458,177원 |
| 1회 유찰 · 80% | 227,651,680원 | 70,322,519원 | 0원 | 18,342,037원 |
| 2회 유찰 · 64% | 182,121,344원 | 43,771,645원 | 26,550,874원 | 0원 |
제공된 시나리오만 보면 1회 유찰까지는 신청채권자 청구액이 전액 배당되고, 2회 유찰 때부터 26,550,874원의 미배당이 생깁니다. 그러나 이 표의 매수인 인수 0원은 배당표에 반영된 채권만을 기준으로 한 계산값입니다. 정유진·정운희처럼 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인이 남아 있기 때문에, 최저가가 내려간다는 이유만으로 실질취득비용이 같은 비율로 내려간다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구교육박물관 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독·다가구주택과 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 북동측 동북로, 북서측 산격로가 통과합니다. 교통시설 접근성과 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 지상2층, 사용승인일 1994.07.28. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 120.1㎡ 대지, 제2종일반주거지역, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정유진 보증금 확인. 전입 2024.03.22.로 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 한국토지주택공사 67,600,000원과 중복 합산하지 말되 실제 정유진 보증금과 반환관계를 확인해야 합니다.
- 정운희 보증금 확인. 2층 점유, 전입 2022.01.11.로 대항력이 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 윤수남 배당 충족 확인. 70,000,000원은 현재 신건 배당표에서 전액 변제되지만, 실제 배당에서 부족하면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 내용없 65,000,000원 확인. 전입 2024.03.22., 확정일자 2024.03.20., 배당요구 2026.06.18.로 우선변제권을 행사하는 것으로 계산돼 있습니다.
- 지주택·증보험 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 현장 점유와 명세서 원문 대조가 필요합니다.
- 확약 적용 범위 구분. 2025.11.06. 확약은 한국토지주택공사 임차권에만 적용됩니다. 다른 임차인에게 확대해석하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 제시외건물 및 가림시설이 포함된 일괄매각입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해 임차보증금과 점유관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원 ≠ 권리위험 0원”
이 사건은 신건 284,564,600원 기준 배당표만 보면 윤수남과 내용없의 보증금이 전액 배당되고, 신청채권자 서울보증보험주식회사도 전액 변제되어 계산상 매수인 인수액이 0원입니다. 한국토지주택공사 67,600,000원 역시 정유진 보증금의 대위·승계 중복신고이고 확약으로 실질 인수 0원 처리할 수 있습니다.
하지만 결론을 좌우하는 것은 배당표 밖의 임차관계입니다. 정유진과 정운희는 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있으면서 보증금이 미상이고, 지주택·증보험도 권리 상태가 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가와 같은 신건이라는 사실보다 먼저 해야 할 일은 이들의 보증금과 점유·배당요구 관계를 확정하는 것입니다. 한국토지주택공사 확약은 해결됐지만, 확약 밖 임차인 위험은 남아 있습니다. 권리 확인 전에는 가격 메리트를 논하기 이른 물건입니다.
