대구지방법원 2025타경9745. 대구 동구 방촌동 ‘방촌로하스’ 8층 801호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 우주희는 2015.12.15. 거래가 254,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 204,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.08.21. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 2025.11.11. 임의경매가 개시됐습니다. 매각으로 말소기준권리와 경매개시결정은 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인은 우분순 1명입니다. 전입일은 2015.12.24.로 말소기준인 2015.12.15. 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2026.01.19. 배당요구를 했습니다. 따라서 보증금 규모에 따라 실제 배당 순서는 달라질 여지가 있지만, 현재 자료상 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9745 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 방촌동 1010-45 방촌로하스 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.92㎡ · 14층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 우주희 (2015.12.15. 소유권이전 · 거래가액 254,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 127,896,168원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
2015.12.10. 주식회사우현주택 명의로 소유권보존 후 케이비부동산신탁주식회사에 신탁됐고, 2015.12.15. 신탁등기가 말소되면서 우주희에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당 204,000,000원이 말소기준입니다. 2024.02.14. 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류 34,642,419원이 설정됐으나 2025.12.29. 말소됐습니다. 근저당은 2025.08.21. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.11.11. 같은 회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우분순 | 2015.12.24 | 미상 | 미상 | 2026.01.19 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
방촌로하스는 24세대, 2015.12.03. 사용승인 단지입니다. 전용 84.92㎡ 기준으로 확인되는 거래는 3건이며, 최근 12개월 평균은 248,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 235,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -5.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.92㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 11 | 262,000,000원 |
| 2022.07 | 84.97㎡ | 10 | 263,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 248,500,000원 |
전체 3건 평균은 253,333,333원이지만 2022.07. 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.7%입니다. 최신 235,000,000원 거래보다도 높고 추세가 -5.5%인 만큼, 신건 최저가에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,580,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,420,000원 |
현재 회차 270,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 204,000,000원이 전액 배당되고 61,420,000원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지하철 1호선 해안역 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·단독주택·노선상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 해안역과 버스승강장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 8층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역과 준주거지역 등에 걸쳐 있고 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다.
- 도로. 남측 왕복 7차선, 동측 폭 약 4~5미터 내외 도로에 접합니다.
- 환금성. 단지 규모는 24세대이고 확인되는 실거래 표본은 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 최근 가격 추세가 -5.5%이므로 매도가격은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 최저가 270,000,000원이 최근 12개월 평균 248,500,000원의 108.7%이므로, 권리가 단순하다는 이유만으로 신건 가격을 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -5.5%입니다. 전체 평균 253,333,333원보다 최신 거래 235,000,000원과 최근 12개월 평균 248,500,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 우분순은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구일 2026.01.19.과 함께 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표의 61,420,000원 소유자 잔여는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 확정 금액으로 보면 안 됩니다.
- 근저당 이전 확인. 2015.12.15. 농협은행주식회사 근저당이 2025.08.21. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 현재 권리자와 경매신청 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리·점유 확인. 현장 점유상태와 미납 관리비 등 매각자료 밖 비용은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제인 신건”
이 사건은 말소기준인 2015.12.15. 근저당보다 늦게 전입한 임차인 1명만 확인되고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 보면 큰 승계 부담이 드러나지 않습니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 신건 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균 248,500,000원의 108.7%이고 최신 거래는 235,000,000원, 최근 추세는 -5.5%입니다. 따라서 지금 회차를 ‘저가 매수 기회’로 평가하기는 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
