대구지방법원 2025타경9783. 등기상 현재 공유자는 이대건 5분의 2, 이종권 5분의 1, 이종혁 5분의 1, 황정환 5분의 1입니다. 경매개시결정은 이대건의 갑구 2번·10번 지분을 대상으로 기재돼 있어, 낙찰자가 취득하는 것은 전체 부동산이 아니라 5분의 2 공유지분입니다. 따라서 낙찰 후에도 나머지 공유자들의 지분 5분의 3이 그대로 남는 구조입니다.
권리관계도 단순하지 않습니다. 말소기준은 2021.02.09. 설정된 주식회사에이아이금융그룹대부의 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤의 수성구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2019.12.30. 김군자 근저당권 80,000,000원입니다. 권리표에서는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있으나, 예상배당에서는 이 80,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 이 차이는 입찰 전 반드시 원본 매각물건명세서와 실제 매각대상 지분 범위로 대조해야 할 핵심 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9783 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동2가 124-4 · 대구광역시 수성구 수성로76길 18-2 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 지분매각 |
| 매각대상 지분 | 이대건 지분 5분의 2 |
| 나머지 공유자 | 이종권 5분의 1 · 이종혁 5분의 1 · 황정환 5분의 1 |
| 토지 | 117.0㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 1,991,000원/㎡ |
| 감정 이용상태 | 주택 멸실 · 화장실 및 창고 이용 |
| 감정가 / 최저가 | 212,961,600원 / 212,961,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에이아이금융그룹대부 / 145,541,260원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 근저당을 놓치면 안 된다
말소기준은 2021.02.09. 주식회사에이아이금융그룹대부 근저당권입니다. 2025.05.15. 수성구 압류와 2025.11.20. 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 반면 황정환 지분에 설정된 김군자 근저당권은 2019.12.30.로 말소기준보다 앞섭니다. 제공된 권리분석상 이 권리는 매수인 인수 권리로 분류돼 있습니다.
등록된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 “미상”으로 적혀 있습니다. 보증금·전입·확정일자 자료가 확인되지 않은 상태이므로 임차인 인수 문제를 단정하기보다 실제 점유자와 점유권원을 매각물건명세서·현황조사로 재확인하는 편이 안전합니다.
② 가격·회차 시나리오 — 실거래보다 먼저 ‘지분 물건’임을 봐야 한다
이 사건은 현재 0회 유찰 신건이라 감정가와 최저매각가가 모두 212,961,600원입니다. 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아, 이 금액을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 평가하지 않고, 지분 5분의 2의 환금성·공유자 우선매수 조건· 맹지와 건물 상태를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 212,961,600원 | 209,180,138원 | 50,819,862원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 170,369,280원 | 167,184,110원 | 92,815,890원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,295,424원 | 133,587,288원 | 126,412,712원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 50,819,862원에서 92,815,890원, 126,412,712원으로 커집니다. 다만 이 숫자는 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지 그대로 매수인이 떠안는 금액은 아닙니다. 세 시나리오 모두 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,961,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,781,462원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김군자 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사에이아이금융그룹대부 | 180,000,000원 | 129,180,138원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 260,000,000원, 채권자 예상배당은 209,180,138원, 미배당은 50,819,862원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 교육청 남측 인근. 단독주택·다가구주택·학교·각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 117.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 매각물건명세서에는 지적도상 맹지라고 기재돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 주택 부분은 멸실됐고, 다른 부분은 세멘부록조 스라브지붕 단층건으로 화장실 및 창고로 이용 중입니다. 별도 설비는 없습니다.
- 현황 차이. 매각물건명세서에는 변소 및 창고가 공부면적과 상이해 실측 사정된 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 이 사건은 이대건 지분 5분의 2 매각입니다. 낙찰 후 이종권·이종혁·황정환의 합계 5분의 3 지분은 그대로 남습니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건이 명시돼 있으므로, 최고가 신고 여부와 별개로 공유자 우선매수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 김군자 근저당. 을구 4번 80,000,000원은 말소기준보다 앞선 권리이고 권리표상 매수인 인수로 표시됩니다. 예상배당에서는 전액 배당되는 것으로 계산되므로, 실제 매각범위와 말소 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유관계. 등록된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원을 현황조사로 확인해야 합니다.
- 맹지·진입. 감정평가에는 인근까지 차량 접근 가능으로 기재됐지만, 매각물건명세서에는 지적도상 맹지라고 명시돼 있습니다. 현장 진입로의 법적·사실상 이용관계를 확인해야 합니다.
- 멸실·실측. 주택은 멸실됐고 화장실·창고는 공부면적과 상이해 실측 사정됐습니다. 현존 건물과 등기·건축물 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않은 만큼, 최저가가 감정가의 100%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본에서 매각지분, 선순위 근저당, 점유, 공유자우선매수 조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 ‘지분·우선매수·맹지’가 더 중요하다
현재 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액도 최저매각가와 같은 212,961,600원입니다. 그러나 이 숫자 하나로 본건을 안전하다고 평가하기 어렵습니다. 매각대상은 전체가 아닌 이대건의 5분의 2 지분이고, 공유자우선매수 특별매각조건이 붙어 있으며, 토지는 지적도상 맹지입니다. 주택은 멸실됐고 남은 건물도 화장실·창고 용도입니다.
특히 2019.12.30. 김군자 근저당 80,000,000원은 말소기준보다 앞서 권리표상 매수인 인수로 분류되는 반면, 예상배당은 이 금액을 전액 변제해 인수액 0원으로 계산합니다. 이 부분이 해소되지 않은 상태에서 “인수 0원”을 확정적으로 받아들이면 안 됩니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 가격 메리트 역시 확인되지 않습니다. 이 사건의 핵심은 싼 가격을 찾는 것보다, 매각지분과 선순위 권리의 실제 처리, 공유자 우선매수, 맹지·멸실 상태를 먼저 확정하는 것입니다.
