대구지방법원 2025타경9829. 대구 동구 신천동 ‘신천두산위브’ 103동 9층 902호, 전유면적 119.13㎡ 아파트입니다. 감정평가서상 방4·거실·주방/식당·욕실2 등으로 이용 중이며, 25층 건물 중 9층입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 499,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리 기준선은 2018.11.23. 설정된 청운신용협동조합의 165,000,000원 근저당입니다. 이후 2021.02.16. 설정된 110,000,000원 근저당과 2025.11.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있고 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9829 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 850 신천두산위브 103동 9층 902호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 119.13㎡ · 방4·거실·주방/식당·욕실2 · 지상25층 중 9층 |
| 소유자 | 김경록 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 499,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 428,472,723원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 말소기준 | 2018.11.23. 을구 8번 근저당권 · 청운신용협동조합 · 165,000,000원 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수액은 0원
등기상 소유자는 김경록이며, 2014.02.14. 거래가 345,000,000원의 소유권이전 기록이 있습니다. 선행 2017.09.08. 청운신용협동조합 근저당은 자료상 이미 말소된 권리로 표시돼 있고, 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2018.11.23. 을구 8번 근저당입니다. 그 뒤의 을구 9번 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 10.3% 높고 추세는 하락
신천두산위브의 대상 면적은 119.13㎡이며, 가격 판단은 전체 장기 평균보다 최근 12개월 4건과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 452,500,000원, 최신 거래는 2026.02. 500,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 124.32㎡ | 21 | 500,000,000원 |
| 2025.10 | 124.77㎡ | 12 | 430,000,000원 |
| 2025.07 | 119.13㎡ | 14 | 480,000,000원 |
| 2025.05 | 122.5㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 452,500,000원 |
신건 최저가 499,000,000원은 최근 12개월 평균 452,500,000원의 110.3%입니다. 최신 거래 500,000,000원과는 거의 같은 금액대지만, 최근 12개월에는 400,000,000원·430,000,000원 거래도 있었고 최근 구간과 과거 구간을 비교한 가격 추세는 -15.5%입니다. 따라서 전체 12건 평균 507,833,333원만 보고 신건이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 499,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,390,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 청운신용협동조합 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 청운신용협동조합 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 216,610,000원 |
현재 회차 시나리오에서는 배당대상 채권 275,000,000원이 전액 배당되고 216,610,000원이 소유자 교부로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청구중·고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 주택·아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며, 주변 간선도로와 교통시설 접근성을 포함한 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2008.09.26., 25층 건물 중 9층입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복6차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·근린상업지역·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,272,000원/㎡입니다.
- 거래. 단지는 294세대, 사용승인일은 2008.09.26.이며 대상 면적과 매칭되는 최근 실거래 자료가 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 507,833,333원보다 최근 12개월 평균 452,500,000원과 최신 거래 500,000,000원을 중심으로 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간과 과거 구간 비교값이 -15.5%이므로, 과거 고가 거래를 그대로 현재 시세로 받아들이지 않는 편이 안전합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재였으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조·설비·마감상태는 외부관찰과 탐문을 토대로 개략 평가됐고, 구조변경·내부하자 유무는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 면적 표기 확인. 의뢰목록상 해당 동 9층 면적은 600.1㎡, 집합건축물대장상 600.01㎡로 차이가 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개다”
이 물건은 배당 시나리오상 매수인 인수액 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 가격 쪽은 보수적으로 볼 이유가 분명합니다. 최저가 499,000,000원이 최근 12개월 평균 452,500,000원의 110.3%이고, 최근 가격 추세는 -15.5%입니다. 최신 2026.02. 거래 500,000,000원과는 비슷하지만 최근 4건은 400,000,000원부터 500,000,000원까지 분산돼 있습니다. 여기에 임대관계와 내부상태가 현장에서 확인되지 않았다는 점도 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 신건 가격 수준과 실제 점유·내부 상태 확인입니다.
