대구지방법원 2025타경9947. 수성구 시지동 ‘시지태왕아너스’ 101동 25층 2501호, 전용 84.8819㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김상욱으로 2021년 1월 22일 거래가 493,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 근저당 말소 여부가 아니라, 말소기준보다 먼저 발생한 임차인의 대항요건입니다. 오현주는 2019년 6월 11일 점유를 시작하고 2019년 6월 19일 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022년 9월 15일입니다. 말소기준인 한국금융자산대부주식회사 근저당은 2022년 9월 21일 설정됐습니다.

매각물건명세서는 이 임차권에 대해 “매수인에게 대항할 수 있다”고 명시하고, 미반환 임차보증금 280,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다. 따라서 이 물건은 일반적인 “임차권등기는 후순위라 소멸” 유형으로 보면 안 됩니다. 다만 현재 460,000,000원 매각가 가정에서는 제공된 배당표상 오현주에게 신청채권액 289,635,068원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다

말소기준은 2022년 9월 21일 설정된 한국금융자산대부주식회사 근저당 39,000,000원입니다. 이후 하나캐피탈 가압류 42,212,500원과 2025년 11월 28일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 오현주 임차권입니다. 점유개시일 2019년 6월 11일, 주민등록일 2019년 6월 19일로 말소기준보다 먼저이고, 확정일자도 2022년 9월 15일로 말소기준보다 앞섭니다.

등기에는 2019.04.06. 1차 계약의 임차보증금 340,000,000원과 2021.06.11. 2차 계약 관련 금액이 함께 기재돼 있으며, 매각물건명세서상 매수인 승계 판단의 대상은 반환되지 않은 임차보증금 280,000,000원입니다.

② 시세 비교 — 상승 흐름이어도 4.60억은 높다

시지태왕아너스는 407세대, 2007년 11월 26일 준공 단지입니다. 동일평형 최근 거래 12건의 전체 평균은 410,375,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 426,785,714원과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 가격 추세는 이전 기간보다 +10.2%로 상승했지만, 현재 최저가 460,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.8%입니다.

가장 최근 거래는 2026년 8월 23층 430,000,000원이고, 이 물건과 같은 25층 거래도 2026년 6월 405,000,000원에 확인됩니다. 최근 가격 흐름 자체는 상승했지만, 현재 신건 최저가 460,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 따라서 전체 평균 대비 할인처럼 보이는 해석이나 “신건부터 싸다”는 평가는 할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)

현재 460,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 370,847,568원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 82,152,432원이 남는 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고산중학교 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 남측 인근 달구벌대로가 통과합니다. 단지 남측 도로변에 버스정류장이 있고 남서측·남동측 인근에 대구지하철 2호선 고산역·신매역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층 지상25층 건물 내 25층 2501호이며, 위생·급배수·승강기·화재설비·도시가스 바닥난방 설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,109,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 전용 84.88㎡대 거래가 지속적으로 확인되며 최근 가격 추세는 +10.2%입니다. 다만 최근 실거래는 362,000,000원부터 455,000,000원까지 가격 편차가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 원본 확인. 매각물건명세서상 오현주 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 미배당 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 배당요구·배당순위·실제 배당액을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
• 오현주 채권의 성격 확인. 임차권자와 신청채권자가 같은 오현주입니다. 신청채권액 289,635,068원과 임차보증금 반환채권의 관계를 판결문·집행권원·배당표에서 확인해야 합니다.
• 신건 고가 응찰 경계. 최저가 460,000,000원은 최근 12개월 평균 426,785,714원의 107.8%이며 최신 거래 430,000,000원보다 높습니다.
• 같은 층 실거래 확인. 2026년 6월 동일 전용면적 25층 거래가 405,000,000원에 확인됩니다. 개별 호수의 향·내부상태 차이를 현장 확인해야 합니다.
• 유찰 시 인수 재산정. 가격이 내려가면 채권 미배당이 발생합니다. 매각물건명세서의 임차보증금 승계 문구 때문에 유찰가만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
• 관리비·점유 확인. 실제 점유 상태와 미납 관리비, 인도 가능 여부를 관리사무소·현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집행권원·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리 위험도 있는데, 신건도 싸지 않다”

이 물건은 표면적으로는 현재 배당가정상 매수인 인수 0원이지만, 권리 자체가 깨끗한 물건은 아닙니다. 오현주는 말소기준보다 먼저 점유·주민등록을 갖췄고, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이라고 명시합니다. 현재 460,000,000원에서는 신청채권액이 전액 배당돼 인수 0원으로 계산되지만, 유찰 후에는 보증금 미배당 여부를 다시 계산해야 합니다.

가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 동일평형 평균은 426,785,714원, 최신 거래는 430,000,000원인데 신건 최저가는 460,000,000원입니다. 최근 시장이 +10.2% 상승 흐름을 보인다는 점을 감안해도 현재 최저가는 최근 시세의 107.8%입니다. 현재 회차는 권리 위험을 감수하고도 가격 보상이 없는 구간에 가깝습니다. 결론은 신건 보류, 유찰 시에는 가격과 임차보증금 인수액을 함께 재계산입니다.