대구지방법원 2025타경9970. 대구 동구 신서동 ‘신서화성파크드림’ 105동 15층 1502호 아파트입니다. 등기부상 소유자는 김달영이고, 현재 권리분석의 말소기준은 2020.02.10. 현대해상화재보험주식회사 근저당권 367,200,000원입니다. 이 근저당권은 2025.07.22. 한국자산관리공사로 이전됐고, 이후 설정된 이재원의 근저당권 2건과 신한카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 권리보다 가격입니다. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가 407,000,000원이 그대로 최저매각가이고, 인수액이 없으므로 실질취득도 407,000,000원입니다. 같은 단지 목표 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 371,666,666원으로, 현재 실질취득액은 그 평균의 109.5%입니다. 최신 2026.09 거래 413,000,000원보다 낮다는 사실만으로 ‘싸다’고 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9970 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 828 신서화성파크드림 105동 15층 1502호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 목표 면적 130.1916㎡ · 제105동 29층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 김달영 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 407,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 294,737,137원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.10. 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 · 채권최고액 367,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있지만, 별도로 신고·조사된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금 인수 문제는 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2020.02.10. 근저당권 이후의 이재원 근저당권 39,000,000원·52,000,000원, 신한카드 가압류 10,005,038원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 9.5% 높은 신건
신서화성파크드림은 934세대이며 2010.02.01. 준공된 단지입니다. 목표 면적 130.1916㎡와 매칭되는 130.19㎡·132.25㎡ 거래 12건의 최근 실거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 132.25㎡ | 25 | 413,000,000원 |
| 2026.08 | 132.25㎡ | 23 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 130.19㎡ | 21 | 375,000,000원 |
| 2026.04 | 130.19㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 132.25㎡ | 18 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 132.25㎡ | 26 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 132.25㎡ | 9 | 372,000,000원 |
| 2026.01 | 132.25㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 132.25㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 130.19㎡ | 26 | 365,000,000원 |
| 2025.10 | 132.25㎡ | 22 | 400,000,000원 |
| 2025.10 | 132.25㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 371,666,666원 |
최근 12개월 거래 범위는 325,000,000원~413,000,000원, 평균은 371,666,666원입니다. 현재 최저가 407,000,000원은 최근 평균의 109.5%이므로 평균 시세보다 저렴한 가격이 아닙니다. 다만 최신 거래인 2026.09의 413,000,000원보다는 낮습니다. 결국 15층 1502호의 개별 상태와 층·향 등을 확인하지 않은 채 최근 최고가 한 건만 기준으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 407,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,470,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 367,200,000원 | 367,200,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 이재원 | 39,000,000원 | 33,330,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 이재원 | 52,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,005,038원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 468,205,038원 중 예상 배당액은 400,530,000원, 미배당은 67,675,038원입니다. 배당표상 을구 8번 근저당권은 원권리자 명칭으로 표시돼 있으나, 등기부에는 2025.07.22. 한국자산관리공사로 근저당권 이전이 등기돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 407,000,000원 | 400,530,000원 | 67,675,038원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 325,600,000원 | 320,241,600원 | 147,963,438원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 260,480,000원 | 256,033,280원 | 212,171,758원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰로 인해 매수인에게 새로운 채권 인수부담이 붙는 구조가 아니라, 매각가격이 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당이 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 각산동 소재 동부경찰서 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 4차로, 서측 왕복 2차로, 남측 왕복 2~3차로, 동측 왕복 6~7차로 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 29층 건물 중 15층입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 1,839,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 934세대 단지이고 최근 12개월 동일 면적대 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가는 325,000,000원부터 413,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시. 실질취득 407,000,000원은 최근 12개월 평균 371,666,666원의 109.5%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보면 안 됩니다.
- 최신 거래 해석. 2026.09 거래 413,000,000원 한 건만 보면 현재 최저가가 낮아 보이지만, 12건 평균과 최저·최고 범위를 함께 봐야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 325,600,000원, 2회 유찰 시 260,480,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수 1.3회와 함께 회차별 접근가를 비교할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 인도 가능 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 체납 관리비와 조세관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 현재 확인된 자료만 보면 임차인 인수 문제 없이, 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 아파트 경매입니다. 그래서 핵심 판단축은 권리보다 가격입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 407,000,000원은 최근 12개월 평균 371,666,666원의 109.5%입니다. 최신 거래 413,000,000원과 비교하면 아주 동떨어진 가격은 아니지만, 최근 평균보다 높은 만큼 신건에 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다. 권리는 양호하지만, 현재 회차 가격 메리트는 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 여부와 개별 호수 상태를 확인한 뒤 최근 실거래 범위 안에서 응찰가를 얼마나 보수적으로 정하느냐입니다.
