대구지방법원 2025타경10018. 경상북도 칠곡군 왜관읍 금산리 988-3의 공장용지와 공장·사무실·기숙사·창고로 이용되는 부동산입니다. 토지는 3,305㎡, 일반공업지역이며 칠곡왜관일반산업단지 안에 위치합니다. 권리분석의 출발점은 2005.12.12 중소기업은행 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 제일은행 근저당권들은 같은 날 말소됐고, 말소기준 이후의 중소기업은행·중소벤처기업진흥공단 근저당권, 한국무역보험공사·서울보증보험 주식회사·하나카드 주식회사 가압류, 칠곡군 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
따라서 채권자들에게 얼마가 배당되지 못하느냐와 낙찰자가 얼마를 인수하느냐는 분리해서 봐야 합니다. 현재 회차에서는 전체 채권액 4,295,328,919원 중 3,197,448,924원이 배당되고 1,097,879,995원이 미배당되지만, 이 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10018 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 금산리 988-3 · 경상북도 칠곡군 왜관읍 공단로4길 38 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 / 사무실·기숙사 / 사무실·창고 |
| 토지 | 3,305㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사한성화이바 |
| 감정가 / 최저가 | 3,232,170,630원 / 3,232,170,630원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 26,831,540원 |
| 말소기준 | 2005.12.12 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 공시지가 | 310,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인에 따른 보증금 인수 문제는 없습니다. 2005.12.12 말소기준 근저당권 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2017년·2018년·2021년 중소기업은행 근저당권에는 2024년 신용보증기금으로의 일부 또는 전부 대위변제에 따른 권리이전 내역이 있으나, 해당 근저당권들 자체가 말소기준보다 뒤에 설정됐다는 점은 변하지 않습니다.
② 가격 구조 — 신건 3,232,170,630원, 유찰 시 미배당 확대
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 3,232,170,630원인 신건입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 3,232,170,630원입니다. 이 물건은 주거형이 아니라 공장·사무실·기숙사·창고와 3,305㎡ 공장용지가 결합된 산업용 부동산이므로, 권리가 깨끗하다는 사실만으로 현재 최저가가 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,232,170,630원 | 3,197,448,924원 | 1,097,879,995원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 2,585,736,504원 | 2,557,479,139원 | 1,737,849,780원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 2,068,589,203원 | 2,045,503,311원 | 2,249,825,608원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 낮아지는 만큼 채권자 미배당액은 1,097,879,995원 → 1,737,849,780원 → 2,249,825,608원으로 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 미배당 증가는 채권자 측 회수 부족을 보여주는 지표이지, 그 금액이 낙찰자의 추가 취득비용으로 전환된다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,232,170,630원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,721,706원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 732,000,000원 | 732,000,000원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 중소기업진흥공단 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 7. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 147,448,924원 |
| 8. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 한국무역보험공사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 13,937,190원 | 0원 |
| 11. 갑구 9번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 1,391,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 을구 9번 중소기업은행 근저당권부터 일부 미배당이 발생하고, 그 뒤 순위는 배당되지 않는 구조입니다. 전체 채권 미배당액은 1,097,879,995원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 왜관읍 금산리의 칠곡왜관일반산업단지 내에 있으며, 주변은 중·소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공장, 사무실·기숙사, 사무실·창고로 이용되고 있습니다.
- 토지. 3,305㎡ 공장용지로, 공업용·평지·가로장방·중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역이며 일반산업단지와 산업시설구역에 포함됩니다.
- 제한사항. 배출시설설치제한지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉되며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액 1,097,879,995원은 채권자 회수 부족액이며, 매수인 인수액은 별도로 0원입니다.
- 말소기준 재확인. 2005.12.12 을구 4번 중소기업은행 근저당권 1,000,000,000원이 기준이며, 이후 권리들의 매각 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 공장저당 관련 범위 확인. 등기에는 공장저당법 및 공장 및 광업재단 저당법 목록이 여러 근저당권에 함께 기재돼 있으므로 매각대상 범위를 원문에서 확인하세요.
- 산업용 자산 특성 확인. 공장·사무실·기숙사·창고와 3,305㎡ 공장용지가 결합된 물건이므로 감정가 3,232,170,630원을 권리 안전성만으로 평가하지 마세요.
- 토지이용 제한 확인. 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역·배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 사항을 실제 이용계획과 함께 대조하세요.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.10.15입니다.
맺으며 — “채권 미배당 ≠ 매수인 인수”
이 사건의 핵심은 복잡해 보이는 채권관계와 매수인 부담을 분리해 보는 것입니다. 말소기준은 2005.12.12 중소기업은행 근저당권이고, 그 뒤에 설정된 현재 유효한 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 신건 3,232,170,630원에 매각되더라도 채권자 전체에는 1,097,879,995원의 미배당이 남습니다. 이 미배당은 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 따라서 권리 측 결론은 비교적 명확하지만, 가격 측 결론은 별개입니다. 권리는 정리형, 가격은 보수적으로 검증할 산업용 물건으로 보는 것이 적절합니다.
