대구지방법원 2025타경10042. 반월당클래시아2차 제1층 제106호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 김도영은 2019.07.09. 거래가액 963,526,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사대구은행 앞으로 채권최고액 840,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 수성세무서장의 압류, 대구지방법원의 임의경매개시결정, 화원농업협동조합의 135,717,010원 가압류가 순차적으로 들어왔지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 주식회사 이니산업개발이 24.00㎡를 점유하며 월 200,000원을 지급하는 것으로 조사됐고, 전입일은 2022.07.27.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10042 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 봉산동 50 반월당클래시아2차 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상20층 건 내 제1층 제106호 |
| 소유자 | 김도영 · 2019.07.09. 소유권 취득 · 거래가액 963,526,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 598,689,714원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.07.09. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2025.10.28. 국의 압류, 2025.12.08. 임의경매개시결정, 2026.02.06. 화원농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 후순위 권리는 없습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이니산업개발 | 24.00㎡ | 2022.07.27 | 미상 | 200,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
실제 점유자는 1명입니다. 전입일 2022.07.27.은 말소기준일 2019.07.09.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 상태라도 이 점유자의 임차보증금을 매수인이 대항력에 의해 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 임대차관계 원본을 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 가압류 · 화원농업협동조합 | 135,717,010원 | 135,717,010원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,782,990원 |
현재 회차 1,110,000,000원 가정에서는 집행비용 13,500,000원, 근저당 840,000,000원, 가압류 135,717,010원이 배당되고 소유자 잔여는 120,782,990원입니다. 채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,110,000,000원 | 975,717,010원 | 0원 | 120,782,990원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 888,000,000원 | 876,720,000원 | 98,997,010원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 710,400,000원 | 700,896,000원 | 274,821,010원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금 감소에 따라 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 즉 권리상 후순위 채권의 미배당이 낙찰자에게 그대로 넘어가는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반월당역 남동측 근거리에 위치하며 인근에 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 반월당역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층 제106호이며 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 필지 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 상대보호구역에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링클러 설비가 구비되어 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 주식회사 이니산업개발은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 제시되지 않아 감정가 1,110,000,000원의 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 점유·명도. 현재 조사된 점유자가 있으므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 권리 순위 확인. 말소기준은 2019.07.09. 대구은행 근저당이며 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당표 유의. 예상배당은 현재 매각가를 가정한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2019.07.09. 대구은행 근저당을 기준으로 후순위 압류·가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 조사된 점유자 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 근린시설이고, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 1,110,000,000원 자체의 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 또한 점유자의 보증금이 확인되지 않은 만큼 임대차 원본 확인도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리관계는 소멸형으로 단순하지만, 가격과 임대차 세부조건 확인 전에는 적극적인 가격평가를 하기 어려운 물건입니다.
