대구지방법원 2025타경10055. 명성푸르지오 101동 23층 2301호 아파트입니다. 현재 소유자는 김용무로, 2023.09.22 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 385,000,000원입니다. 같은 날 설정된 근저당권 중 말소기준권리는 대양청과주식회사 채권최고액 150,000,000원이며, 자료상 농협은행주식회사 근저당권과 대양청과주식회사 근저당권, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자로 조사된 도송이는 2024.12.17 전입했으나 말소기준권리인 2023.09.22보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 순서상 매수인에게 승계되는 임차보증금으로 보기는 어렵고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 269-10 명성푸르지오 101동 23층2301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.84㎡ · 지하3층/지상24층 중 23층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김용무 (2023.09.22 소유권이전 · 거래가액 385,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 422,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
② 점유·임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도송이 | 2024.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
도송이의 전입신고는 2024.12.17로 말소기준권리 2023.09.22보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 매수인 인수액은 배당표와 각 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 10.7% 높고 최신 거래와는 비슷
명성푸르지오의 최근 실거래 자료는 12건이며 최근 12개월 평균은 381,083,333원입니다. 신건 최저가 422,000,000원은 이 평균의 110.7%입니다. 반면 최신 거래는 2026.07의 422,500,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래와는 거의 같은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.84㎡ | 40 | 422,500,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 40 | 422,500,000원 |
| 2026.07 | 91.76㎡ | 16 | 203,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 25 | 405,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 34 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 28 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 9 | 405,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 24 | 477,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 11 | 430,000,000원 |
| 2025.11 | 91.76㎡ | 19 | 198,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 381,083,333원 |
단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 현재 회차에서 유찰될 경우 제시된 시나리오상 최저가는 337,600,000원, 2회 유찰 시 270,080,000원으로 내려갑니다. 권리 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 422,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,620,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 291,500,000원 | 291,500,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 대양청과주식회사 | 150,000,000원 | 123,880,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 정수천 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 541,500,000원 중 예상 배당액은 415,380,000원이며, 미배당액은 126,120,000원입니다. 대양청과주식회사 근저당권에는 일부 미배당이 발생하고, 신청채권자 정수천의 청구금액 100,000,000원에는 예상배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 침산네거리 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하3층/지상24층 중 23층이며 사용승인일은 2006.03.24입니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스보일러 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 북동측 및 남측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 명성푸르지오 746세대이며 준공일은 2006.03.24입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 110.7%이므로 최근 평균보다 저렴한 물건으로 해석하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래 422,500,000원은 최저가 422,000,000원과 비슷하므로 개별 층·향·내부상태 차이를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 도송이는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 재확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 농협은행주식회사 근저당권의 이전관계, 대양청과주식회사 근저당권을 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 평균 이상
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 도송이의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 반면 신건 최저가 422,000,000원은 최근 12개월 평균 381,083,333원의 110.7%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 422,500,000원과는 거의 같은 수준이므로 신건 가격이 시장에서 전혀 동떨어진 수준이라고 보기는 어렵지만, 최근 평균 대비 할인 매력은 없습니다. 따라서 권리 정리 여부와 별개로 최근 거래와 개별 호수 조건을 기준으로 입찰가를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
