대구지방법원 2025타경10076. 대구 수성구 파동 525-9 소재 부동산으로, 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 소유자는 김점숙이며, 2017.06.12 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 319,855,200원으로 신건입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 주택 현황은 평슬라브 및 경사슬라브 지붕, 변소 멸실로 기재돼 있습니다.
권리관계만 보면 현재 배당표상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 감정평가서의 임대관계가 미상이므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유·임차관계까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 실거래 비교자료가 제시되지 않아 319,855,200원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 가격 메리트는 별도 시세 검증 전까지 유보하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 파동 525-9 · 대구광역시 수성구 파동로3길 72 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 152.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 제2종일반주거지역 |
| 건물 | 세멘벽돌조 스레트기와 · 사용승인일 1981.08.20 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 김점숙 (2017.06.12 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 319,855,200원 / 319,855,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이경림 / 18,095,452원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 주택 현황 평슬라브 및 경사슬라브 지붕 · 변소 멸실 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 점유는 별도 확인
말소기준은 2025.12.15 강제경매개시결정으로 정리돼 있습니다. 같은 날 설정된 주식회사에이스티씨 근저당권 100,000,000원과 이후 경북 신용보증재단 가압류 25,000,000원은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있고, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 세원풍력 주식회사·최종배의 가압류와 김성우의 강제경매개시결정, 주식회사 에이스티씨의 2025.09.12 가압류는 이미 말소됐습니다.
② 가격 기준 — 신건 319,855,200원, 시세 판단은 유보
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 319,855,200원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액을 현재 계산대로 0원으로 보면 실질취득 기준도 319,855,200원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 금액이 시장가격보다 저렴하다는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 319,855,200원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 255,884,160원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 204,707,328원 | 0원 | 0원 |
제시된 세 회차 시나리오에서는 모두 채권자 미배당이 0원이고 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 1회 유찰 시 소유자 잔여는 108,406,330원, 2회 유찰 시에는 57,945,973원으로 계산돼 신청채권자 이경림의 청구액 18,095,452원도 모두 충족되는 구조입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,855,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,277,973원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사에이스티씨 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 이경림 | 18,095,452원 | 18,095,452원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,481,775원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구총액 143,095,452원이 전액 배당되고, 소유자에게 171,481,775원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 파동 소재 파동교네거리 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 1981.08.20입니다.
- 토지. 152.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 1,108,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(12층이하)이며 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 공부·현황. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 주택 현황 평슬라브 및 경사슬라브 지붕, 변소 멸실이 기재돼 있습니다.
- 접면도로. 남서측 접면 도로의 일부 파동 525-11번지 4㎡는 개인소유 토지로 조사됐고 소유자는 김점숙으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 임대관계 미상인 만큼 현황조사와 현장점유, 전입관계 및 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되는 사건입니다. 현장에서 실제 건물 현황과 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 도로관계. 남서측 접면도로 일부인 파동 525-11번지 4㎡의 소유·이용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 319,855,200원을 실거래 시세보다 싸다고 볼 자료가 없으므로 주변 단독주택·토지 거래와 개별 감정요인을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기 서류와 세금관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 확인사항이 남아 있다
이 사건의 숫자만 보면 간단합니다. 현재 최저가 319,855,200원, 현재 배당계산상 매수인 인수 0원, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 채권자 미배당도 0원입니다. 하지만 실전 입찰에서는 여기서 끝나지 않습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있으며, 접면도로 일부인 파동 525-11번지 4㎡의 사유지 관계도 확인 대상입니다.
더구나 실거래 시세 비교 근거가 없어 신건 319,855,200원의 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 등기·배당상 인수 0원이라는 장점은 있으나, 점유·매각범위·도로·가격 검증을 마쳐야 비로소 입찰 여부를 정할 수 있는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
