대구지방법원 2025타경10088. 침산화성파크드림 1008동 33층 3311호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 우동경으로 2020.08.06. 소유권을 이전받았고, 거래가액은 166,500,000원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
말소기준은 2024.07.18. 김천농업협동조합 가압류입니다. 임차인 이주민은 2023.09.26. 전입·점유했고 확정일자는 2023.08.29.로, 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025.10.14. 접수됐지만, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시돼 있습니다. 따라서 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10088 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 1761 침산화성파크드림 1008동 33층3311호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 47.3616㎡ · 지하 2층 지상 35층 중 33층 |
| 소유자 | 우동경 (2020.08.06. 소유권이전 · 거래가액 166,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 후순위지만 전입은 선순위
2024.05.13. 진주시 압류가 있었지만 2024.06.10. 해제되어 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.07.18. 김천농업협동조합 가압류입니다. 이후의 현재 경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 소멸 대상이지만, 임차인 이주민의 전입·점유는 2023.09.26.로 말소기준보다 먼저입니다. 즉 등기 순위만 보고 임차인까지 소멸한다고 보면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주민 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.09.26 확정일자 2023.08.29 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 미배당 잔액 인수 |
이주민은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 임차보증금과 현재 경매의 청구금액이 모두 150,000,000원이며, 현재 경매개시결정의 채권자도 이주민입니다. 기록에는 “가장임차인 의심 또는 관계인 가능성” 경고도 있으므로, 임대차계약·보증금 지급내역·채권관계 원본을 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.50억을 봐야 한다
침산화성파크드림 동일면적 47.36㎡ 거래는 최근 12개월 10건 평균이 129,500,000원이고, 최신 거래는 2026.03. 135,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 +3.6%로 하락 추세는 아니지만, 이 사건의 실질취득 기준 약 150,000,000원은 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 47.36㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 47.36㎡ | 22 | 133,000,000원 |
| 2025.11 | 47.36㎡ | 26 | 126,000,000원 |
| 2025.11 | 47.36㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 47.36㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2025.09 | 47.36㎡ | 18 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 47.36㎡ | 7 | 128,000,000원 |
| 2025.08 | 47.36㎡ | 34 | 138,000,000원 |
| 2025.08 | 47.36㎡ | 26 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 47.36㎡ | 28 | 130,000,000원 |
| 2025.01 | 47.36㎡ | 17 | 130,000,000원 |
| 2025.01 | 47.36㎡ | 22 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.36㎡ | 10건 | 129,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 인수 · 임차인 이주민 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 김천농업협동조합 | 200,000,000원 | 134,282,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이주민 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 350,000,000원, 예상 배당액은 134,282,000원, 미배당액은 215,718,000원입니다. 임차인 보증금은 배당표상 0원이며 대항력에 따른 인수 문제가 별도로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 침산중학교 북동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 단지. 침산화성파크드림은 1,202세대, 2017.09.27. 준공입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 도로. 단지 북측 폭 약 25미터, 동·서·남측 폭 약 10∼15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재확인. 임차인 이주민의 보증금 150,000,000원과 실제 배당액을 매각기일 직전 다시 대조해야 합니다.
- 전입·점유 원본 확인. 2023.09.26. 전입·점유가 말소기준 2024.07.18.보다 빠르므로 대항력 판단의 핵심입니다.
- 임대차 실체 확인. 기록상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역·채권관계를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 109,600,000원, 2회 유찰 87,680,000원으로 내려가도 대항력 인수형의 시세 비교 기준은 보증금 150,000,000원입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 129,500,000원, 최신 거래 135,000,000원, 최근 거래 추세 +3.6%를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.37억 낙찰가”보다 “1.50억 보증금”이 먼저다
이 사건은 신건 최저가가 137,000,000원이고 최근 동일면적 평균이 129,500,000원이어서 표면 가격만으로도 최근 시세보다 낮지 않습니다. 더 중요한 것은 대항력 있는 임차인 이주민의 보증금이 150,000,000원이라는 점입니다. 정확도 기준상 이런 인수형은 최저가가 아니라 실질취득 기준 약 150,000,000원으로 시세를 비교해야 하며, 이 금액은 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 129,500,000원을 모두 웃돕니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “몇 회 유찰됐는가”가 아닙니다. 대항력 임차보증금의 실제 인수 범위가 어떻게 확정되는지, 그리고 기록상 제기된 임대차 관계 의문을 원본으로 확인하는 것이 먼저입니다. 단순히 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 구조로 판단해서는 안 됩니다.
