대구지방법원 2025타경10146. 경산시 진량읍 창신황제타운 102동 2층 202호, 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 서경희는 2010.04.14 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 2012.08.01 삼성화재해상보험주식회사 명의 채권최고액 48,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당 31,200,000원과 삼성카드·신한카드 가압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유관계는 한 번 더 확인할 지점이 있습니다. 오영배는 2026.01.21 전입신고가 확인되지만, 말소기준인 2012.08.01보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원이지만, 보증금 규모 자체는 입찰 전 매각물건명세서에서 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10146 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 황제리 70-1 창신황제타운 102동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.91㎡ · 복도식 · 남향 · 17층 중 2층 |
| 소유자 | 서경희 (2010.04.14 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 57,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 56,473,372원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인 | 1996.11.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 13번 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 그 이후의 을구 15번 근저당권, 갑구 17·18번 가압류와 갑구 19번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부에 남아 있는 과거 근저당·압류·가압류 상당수는 이미 말소 처리된 권리로, 이번 매각에서 별도 인수 대상으로 볼 사정은 없습니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 재확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영배 | 2026.01.21 | 미상 | 2026.01.12 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 높다
창신황제타운은 1,112세대이며, 비교 대상은 전용 59.91㎡ 동일 면적 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 56,208,333원, 최신 거래는 56,500,000원입니다. 현재 최저가 57,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.4%로, 최신 거래보다도 500,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.91㎡ | 4 | 56,500,000원 |
| 2026.10 | 59.91㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2026.09 | 59.91㎡ | 15 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 15 | 49,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 6 | 51,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 8 | 54,500,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 6 | 53,500,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 17 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 10 | 61,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 17 | 67,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,208,333원 |
최근 거래 범위는 49,000,000원~67,000,000원으로 편차가 있습니다. 현재 최저가 57,000,000원은 이 범위 안이지만, 가격 메리트 판단의 기준이 되는 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,426,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 31,200,000원 | 7,574,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,154,231원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,402,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
57,000,000원 매각 가정 시 채권자 총 청구액 99,756,765원 중 55,574,000원이 배당되고, 미배당액은 44,182,765원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 진량읍 황제리 ‘황제지’ 동측 주변 아파트단지 내에 있으며, 주변에는 아파트와 부속상가, 단독·다가구주택, 농경지, 소규모 공장, 경산1일반산업단지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 주변 도로변 도보 약 2~3분 거리에 구간버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 17층 건물 중 2층 202호이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·용도지역. 단지 서측으로 왕복 3차선 아스팔트포장도로가 형성돼 있으며, 제3종일반주거지역입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 57,000,000원은 최근 12개월 평균 56,208,333원보다 높고 최신 거래 56,500,000원도 웃돕니다. 현재 회차는 할인 매수 구간으로 보기 어렵습니다.
- 점유자 확인. 오영배는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원문과 현황조사 내용을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 45,600,000원, 2회 유찰 시 36,480,000원입니다. 단지 평균 유찰 2.5회와 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 저층 조건. 대상은 17층 중 2층이며, 실거래 표본에는 여러 층의 거래가 섞여 있습니다. 동일 면적 평균만으로 개별 호수 가격을 단정하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고, 점유자 오영배도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 현재 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 최저가 57,000,000원은 최근 12개월 평균 56,208,333원의 101.4%이고, 최신 거래 56,500,000원보다도 높습니다. 신건에서 싸게 사는 구조는 아닙니다. 보증금 미상 점유자의 배당관계를 재확인하면서, 단지 평균 유찰 2.5회와 이후 회차 가격을 함께 보는 것이 핵심입니다.
