대구지방법원 2025타경10179. 대구 동구 신천동 동대구역아펠리체 13층 1302호로, 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 박기남이며 2022.05.27. 거래가 156,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2025.10.27. 설정된 주식회사선인대부의 근저당권 채권최고액 75,000,000원이고, 이후 주식회사 엔씨파이낸스대부의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 정리된다”는 일반적인 흐름만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에 “토지 을구 순위 13번 지상권 설정등기(2022.04.05. 접수 제40936호)”가 인수권리로 명시되어 있고, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 비고도 함께 존재합니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원이지만, 이 지상권은 금액과 별개의 권리 인수 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 327-3 동대구역아펠리체 13층 1302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박기남 (2022.05.27. 거래가 156,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엔씨파이낸스대부 / 71,166,521원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.27. 주식회사선인대부 근저당권 · 채권최고액 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원과 ‘지상권 인수’는 별개다
현재 확인된 임차인은 없습니다. 2024.06.05. 최혜린 명의의 주택임차권이 보증금 133,000,000원으로 등기된 적은 있으나 2024.12.11. 말소됐습니다. 2025.07.14. 예스펀딩대부주식회사의 근저당권 52,500,000원과 전세권 5,000,000원도 2025.10.27. 각각 말소됐습니다. 이후 같은 날 설정된 주식회사선인대부 근저당권이 현 말소기준입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 118,000,000원과 최저매각가 118,000,000원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 신건인 데다 토지 지상권 인수 사항이 별도로 존재하므로, 가격보다 먼저 권리의 실제 영향을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,452,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사선인대부 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주식회사 엔씨파이낸스대부 | 71,166,521원 | 40,548,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 146,166,521원 중 115,548,000원이 배당되고 30,618,521원의 미배당이 발생합니다. 배당 시뮬레이션상 금액으로 계산되는 매수인 인수액은 0원이지만, 위 토지 지상권 인수 사항은 별도로 남습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동대구역네거리 남동측 인근으로 상업용·업무용 건물, 주상복합, 오피스텔, 숙박시설, 백화점, 역사, 병원, 금융기관, 단독주택, 빌라, 관공서 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물 중 13층 1302호이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2022.03.22.입니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 상가 및 오피스텔 건물의 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·비행안전제6구역(전술)·중점경관관리구역이며, 공시지가는 5,831,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 등기 원본 확인. 을구 순위 13번 지상권의 권리자·존속기간·범위·설정 목적을 토지 등기에서 직접 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 매각물건명세서가 대지권의 목적인 토지에 별도등기를 명시하므로, 구분건물과 토지 권리관계를 함께 봐야 합니다.
- 가격 비교 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가 118,000,000원만으로 저가 여부를 단정하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 임대관계는 미상이고 내부도 직접 확인되지 않았으므로 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 신건 가정에서도 채권 미배당 30,618,521원이 발생하며, 1회·2회 유찰 시 미배당 규모가 각각 53,865,721원, 72,405,881원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지등기 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수금액 0원”만 보고 깨끗하다고 보면 안 된다
이 사건의 등기 흐름 자체는 비교적 정리되어 있습니다. 종전 임차권과 예스펀딩대부의 권리는 이미 말소됐고, 현 말소기준인 주식회사선인대부 근저당과 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 토지 을구 순위 13번 지상권을 명시적으로 매수인 인수권리로 적고 있다는 점입니다. 따라서 배당표상 인수금액 0원이라는 사실만으로 권리 안전형으로 분류할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없는 만큼, 이 물건의 우선순위는 가격 판단보다 지상권과 대지권 별도등기의 실체 확인입니다.
