대구지방법원 2025타경10214. 대구 북구 산격동 14-34의 공장·사무소와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 2,812㎡이고, 감정평가상 일련번호 (가)는 공장, 일련번호 (나)는 사무소로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사동양씨저스이며, 2022.07.06. 북대구농업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당이 말소기준입니다.
권리분석의 핵심은 근저당보다 앞선 점유관계입니다. 3층에는 주식회사 베케가 2021.11.22. 전입했고, 보증금 3,000,000원·월차임 200,000원입니다. 말소기준일인 2022.07.06.보다 전입이 빠르고 대항력이 인정되며, 우선변제권은 없어 배당으로 보증금을 회수하지 않고 보증금 전액 3,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 14-34 · 대구광역시 북구 검단공단로21길 54-40 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용 중 · 사무소로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 · 2,812㎡ · 준공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 주식회사동양씨저스 |
| 감정가 / 최저가 | 7,628,662,400원 / 7,628,662,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은영 / 212,844,640원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 도시계획시설도로저촉감안 · 사무소 실제 슬래브지붕 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 있다
등기부상 과거 국민은행·중소기업은행·우리은행의 근저당은 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.07.06. 북대구농업협동조합 근저당입니다. 이후 2025.12.26. 김은영의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리와 별개로, 2021.11.22. 전입한 주식회사 베케의 대항력은 말소기준보다 앞서므로 낙찰로 없어지지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 베케 | 3층 | 2021.11.22 | 3,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 3,000,000원 인수 |
주식회사 베케는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고 대항력이 있으며, 우선변제권이 없어 예상배당표에서는 배당액 0원, 매수인 인수액 3,000,000원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,628,662,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 78,686,624원 |
| 인수. 임차인 주식회사 베케 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 북대구농업협동조합 | 5,400,000,000원 | 5,400,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김은영 | 212,844,640원 | 212,844,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,937,131,136원 |
현재 회차에서는 북대구농업협동조합과 신청채권자 청구액이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 1,937,131,136원입니다. 임차인 보증금 3,000,000원은 배당이 아니라 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 그대로
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 7,628,662,400원 | 0원 | 1,937,131,136원 | 3,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 6,102,929,920원 | 0원 | 426,655,981원 | 3,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,882,343,936원 | 781,724,143원 | 0원 | 3,000,000원 |
임차인 인수액은 각 시나리오에서 모두 3,000,000원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 가정에서는 채권자 총 청구액 5,612,844,640원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 가정에서는 781,724,143원의 미배당이 발생하고 신청채권자 김은영에게 예상되는 배당도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 산격동 소재 대구종합유통단지 북측 인근이며, 부근 일대는 중·소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 (가)는 공장, 일련번호 (나)는 사무소로 이용 중입니다.
- 건물. 공장은 철골조 샌드위치판넬지붕 2층, 사무소는 철골조 슬래브지붕 3층입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·화물용 리프트설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,812㎡, 준공업지역이며 공시지가는 1,035,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 주식회사 베케의 보증금 3,000,000원은 배당으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차에서는 최저가 7,628,662,400원에 인수액 3,000,000원을 더한 7,631,662,400원을 취득비용 기준으로 봐야 합니다.
- 실거래 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 신건 가격의 시장 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 일괄매각 확인. 공장·사무소와 토지가 일괄매각되며 도시계획시설도로 저촉이 감안되어 있습니다.
- 3층 점유 확인. 현황조사상 주식회사 베케가 3층을 점유하고 있으므로 실제 점유 범위와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 사무소 지붕 확인. 매각물건명세서 비고의 ‘사무소 실제 슬래브지붕’ 내용을 현장과 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 필요한 신건
이 사건은 말소기준인 북대구농업협동조합 근저당과 후순위 경매개시결정 자체는 매각으로 정리됩니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 주식회사 베케의 보증금 3,000,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 7,631,662,400원입니다.
인수액이 전체 매각가에 비해 크지는 않지만, 이 물건은 공장·사무소와 2,812㎡ 토지가 함께 매각되는 신건이고 비교 실거래 자료도 없습니다. 감정가 7,628,662,400원만 보고 가격 메리트를 부여하기보다는 임차관계·실제 점유·도로 저촉·공장 및 사무소 상태와 별도의 시장가격 검증을 마친 뒤 접근하는 편이 맞습니다.
