대구지방법원 2025타경11439. 구미시 진평동 1056-5, 감정평가상 다가구주택으로 이용 중인 4층 철근콘크리트 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 이도영이며, 2022년 5월 31일 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2022년 2월 11일 팔공농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 192,000,000원입니다. 이 권리는 경매 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.
등기부상 2016년에 설정됐던 왜관새마을금고 근저당권 3건과 노기영 전세권은 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후에는 여러 건의 주택임차권등기와 경매개시결정이 이어졌고, 이들 등기상 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기 소멸 여부와 실제 점유·임대차관계의 확인은 별개입니다. 특히 전입일과 보증금이 파악되지 않은 점유 기록이 있어, 그 부분이 이 사건의 실무상 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11439 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 진평동 1056-5 · 경상북도 구미시 인동32길 54-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 대 184.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이도영 (2022.05.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 600,132,100원 / 600,133,000원 (신건) |
| 청구금액 | 73,869,966원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.11 팔공농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 명시 인수권리 해당 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸, 미상 점유는 별도 확인
2016년 왜관새마을금고 근저당권 3건은 2022년 2월 11일 해지로 말소됐고, 2016년 노기영 전세권 70,000,000원도 2018년 9월 13일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 2월 11일 설정된 팔공농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 주택임차권등기와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 기록 7명, 보증기관 중복신고 1건
임차인·점유자 기록은 8건이지만, 이 가운데 한국토지주택공사 1건은 김희정 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로 표시돼 있습니다. 따라서 이 기록을 별도 임차보증금으로 합산하지 않으며, 실제 임차인·점유자 기록은 7명으로 봅니다.
| 이름 / 사용부분 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희정 203호 | 전입 2024.03.08 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | LH 대위·승계 연결 |
| 김병찬 501호 | 전입 2022.04.20 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이서진 502호 | 전입 2024.12.31 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오유미 3층 북서쪽 | 전입 2022.05.16 확정 2022.09.07 | 70,000,000원 | 대항력 없음 | 순위 미상 배당요구 2024.08.06 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 4층 502호(남쪽) | 전입 2022.05.18 확정 2022.04.28 | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 순위 미상 배당요구 2025.01.13 | 보증기관 대위·승계 김희정 보증금 중복신고 · 합산 금지 |
| 고연식 3층 중 | 전입 2024.03.19 확정 2024.03.20 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 순위 미상 배당요구 2025.09.30 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 0원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 확인된 김희정·김병찬·이서진·오유미·고연식과 보증기관 승계기록은 모두 2022.02.11 말소기준권리보다 후순위입니다. 반면 전입일이 없는 두 기록은 선후관계를 정할 수 없으므로, 보증금·확정일자까지 함께 확인하기 전에는 대항력을 단정해서는 안 됩니다.
③ 주택임차권등기 — 모두 말소기준 이후
| 등기 | 권리자 | 사용부분 | 임차보증금 | 전입일 |
|---|---|---|---|---|
| 을구 8 | 오유미 | 3층 북서쪽 50㎡(301호) | 70,000,000원 | 2022.05.16 |
| 을구 9 | 한국토지주택공사 | 4층 502호(남쪽) 45.86㎡ | 60,000,000원 | 2022.05.18 |
| 을구 10 | 한국토지주택공사 | 2층 201호(서쪽) 55㎡ | 85,000,000원 | 2022.03.29 |
| 을구 11 | 고연식 | 3층 북동쪽 약 30㎡(302호) | 2,000,000원 | 2024.03.19 |
| 을구 12 | 한국토지주택공사 | 4층 북쪽 55.94㎡(501호) | 85,000,000원 | 2022.04.20 |
위 주택임차권등기는 모두 2022.02.11 말소기준권리보다 후순위로 등재돼 있으며, 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 감정가와 회차만 확인
현재 회차는 신건으로 최저매각가가 600,133,000원입니다. 감정가 600,132,100원과 사실상 같은 수준이지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없는 유형입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 600,133,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,401,330원 |
| 2. 근저당 · 팔공농업협동조합 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 73,869,966원 | 73,869,966원 |
| 4. 경매개시결정 · 팔공농업협동조합 | 73,869,966원 | 73,869,966원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 251,991,738원 |
제공된 배당 계산에서는 채권자 총 청구 339,739,932원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 251,991,738원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 배당 계산상 2회 유찰까지 부족액 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 600,133,000원 | 339,739,932원 | 0원 | 251,991,738원 |
| 1회 유찰 · 80% | 480,106,400원 | 339,739,932원 | 0원 | 133,165,404원 |
| 2회 유찰 · 64% | 384,085,120원 | 339,739,932원 | 0원 | 38,167,996원 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다. 외벽은 대리석붙임·스톤코트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창입니다.
- 입지. 구미시 진평동 진평초등학교 남동측 인근으로, 다가구주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통시설 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 184.3㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 547,600원/㎡입니다.
- 규제. 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 하자표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 단일 아파트 호실이 아니라 다가구주택과 토지를 함께 취득하는 구조이므로, 가격 외에도 임대차 현황과 명도 범위를 함께 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. 기사항전·한국토의 전입일, 실제 점유 호실, 보증금과 계약관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 호실별 현황 대조. 201호·203호·301호·302호·501호·502호 등 여러 호실 관련 기록이 있으므로 현황조사와 실제 문패·점유자를 일치시켜야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 60,000,000원 기록은 김희정 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있어 별도 실제 임차보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
- 임차권등기와 점유자 구분. 임차권등기 명의자와 현재 실제 점유자가 같은지 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 제공된 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 배당액을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 600,133,000원의 시세 대비 메리트를 판단할 수 없습니다. 감정가와 같다는 이유만으로 저가매수로 보지 마세요.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 토지·건물 범위와 현황을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “확인할 것 0개”는 다르다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 후순위 임차인들은 전입일 기준으로 대항력이 없으며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재돼 있습니다. 이 점만 보면 권리 구조는 비교적 정리돼 있습니다.
하지만 물건은 여러 임차관계가 얽힌 다가구주택입니다. 보증기관 승계 중복신고를 제외해도 실제 임차인·점유자 기록이 7명이고, 그중 2건은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 이 두 건은 대항력이 없다고 단정할 수 없으므로, 명시 인수 0원이라는 숫자보다 미상 임차관계의 실체 확인이 먼저입니다. 가격 역시 실거래 자료가 없어 현재 신건 가격의 메리트를 평가할 수 없습니다. 결론은 등기 구조는 정돈돼 있으나, 미상 임차관계 확인 전 입찰은 보류가 합리적인 사건입니다.
