대구지방법원 2025타경11451. 구미시 도량동 ‘도량4주공아파트’ 408동 14층 1403호, 동일 면적 실거래 기준 59.81㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박영준으로, 2022년 소유권이전 당시 거래가액은 82,000,000원입니다. 현 등기상 핵심은 근저당이 아니라 조민정의 주택임차권입니다. 조민정은 2022.07.21 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 82,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.09.22이므로 이 임차권은 그보다 앞서 있습니다.
따라서 확약이 없었다면 현 회차 78,000,000원 낙찰을 가정할 때 배당 후 부족분 5,804,000원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.07.22 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11451 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 도량동 114 408동 14층 1403호 · 도로명 경상북도 구미시 송동로 128 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 15층 건 중 14층 |
| 소유자 | 박영준 · 2022.07.21 소유권이전 · 거래가액 82,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,903,862원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2025.09.22 강제경매개시결정입니다. 조민정의 전입·점유·확정일자는 2022.07.21이고 임차권등기는 2024.07.24이므로 모두 그보다 앞섭니다. 등기 데이터상 이 임차권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수로 판정되어 있습니다. 다만 이 사건에는 이를 뒤집는 핵심 문서가 있습니다. 주택도시보증공사가 제출한 2026.07.22 확약서입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조민정 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 82,000,000원 | 2022.07.21 / 2022.07.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
② 시세 비교 — 실질취득 78,000,000원은 최근 시세보다 높다
도량4주공아파트는 978세대이며, 동일 면적 59.81㎡의 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 56,708,333원, 최신 거래는 2026.09의 42,000,000원입니다. 현 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균의 137.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.81㎡ | 3 | 42,000,000원 |
| 2026.09 | 59.81㎡ | 6 | 57,500,000원 |
| 2026.09 | 59.81㎡ | 10 | 57,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 8 | 57,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 14 | 72,000,000원 |
| 2026.08 | 59.81㎡ | 13 | 74,000,000원 |
| 2026.07 | 59.81㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 59.81㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 59.81㎡ | 7 | 54,000,000원 |
| 2026.06 | 59.81㎡ | 8 | 52,000,000원 |
| 2026.06 | 59.81㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2026.05 | 59.81㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,708,333원 |
최근 12건은 42,000,000원~74,000,000원에 형성돼 있고, 현재 최저가 78,000,000원은 이 최근 거래 범위의 최고금액 74,000,000원보다도 높습니다. 확약으로 인수 위험이 해소된다고 해도 권리 해소가 곧 가격 메리트로 이어지는 것은 아닙니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 감정가가 아니라 최근 12개월 평균과 최신 실거래입니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 임차인 조민정 보증금(우선변제) | 82,000,000원 | 76,196,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,903,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 조민정 보증금은 76,196,000원 배당되고 부족분 5,804,000원이 발생합니다. 원칙적인 권리계산에서는 이 부족분이 매수인 인수액이지만, 2026.07.22 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도량초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식조 슬래브지붕 15층 건 중 14층 1403호이며, 승강기·도시가스·난방·급배수 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 도량4주공아파트는 978세대이고 준공일은 1995.07.22입니다. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 현장 확인. 이해관계인의 폐문 부재로 내부 상황을 확인하지 못해 구조변경·내부하자·내부마감 상태는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 내용과 적용 대상을 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당모형상 부족분은 5,804,000원이지만 이 사건은 확약으로 실질 인수를 0원으로 판단하는 구조입니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균 56,708,333원의 137.5%이고 최근 실거래 최고 74,000,000원보다 높습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 시 내부 확인이 되지 않았으므로 구조변경·내부하자·마감 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 제시된 배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀리지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 82,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수위험이 커 보입니다. 실제 배당모형도 현재 회차에서 5,804,000원의 부족분을 계산합니다. 그러나 2026.07.22 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 권리가 정리됐다는 사실과 가격이 매력적이라는 것은 별개입니다. 실질취득 78,000,000원은 최근 12개월 평균 56,708,333원의 137.5%이고, 최근 거래 최고금액 74,000,000원보다도 높습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 보류. 현재 회차의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 확약서의 유효·적용범위를 확인하고, 최근 실거래보다 높은 입찰가를 감수할 이유가 있는지를 판단하는 것입니다.
