대구지방법원 2025타경11482. 구미 옥계동 구미옥계우미린 103동 27층 2704호 아파트입니다. 이 물건에서 가장 먼저 볼 부분은 임차인이 아니라 등기된 전세권입니다. 2022년 주식회사대우건설 앞으로 전세금 280,000,000원의 전세권이 설정됐고, 같은 해 주택도시보증공사로 전세권이 이전됐습니다. 이후 2025년 주택도시보증공사가 임의경매를 신청했습니다.
제공된 배당 시뮬레이션은 신건 매각가 233,000,000원에서 집행비용 4,062,000원을 먼저 빼고, 전세권에 228,938,000원을 배당하는 구조입니다. 전세금 대비 51,062,000원 미배당이 남지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음으로 정리돼 있어, 이 리포트에서는 해당 미배당액을 낙찰자의 추가 취득비용으로 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11482 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 옥계동 906 구미옥계우미린 103동 27층 2704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.543㎡ · 32층 건 중 27층 |
| 소유자 | 이장용 (2023.05.02. 소유권이전 · 거래가액 281,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2.80억 전세권
2022.04.15. 주식회사대우건설 앞으로 주거용 건물 전부를 범위로 하는 전세금 280,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2022.07.25. 전세권자가 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 2025.10.13. 주택도시보증공사가 임의경매를 신청했습니다. 임차인 신고는 없으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 거의 동일
구미옥계우미린은 1,029세대, 2010년 준공 단지입니다. 전용 84㎡대 최근 거래 12건의 평균은 248,333,333원, 최저 230,000,000원, 최고 270,000,000원입니다. 현재 최저매각가 233,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.84㎡ | 23 | 235,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 84.54㎡ | 26 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 84.84㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 6 | 246,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 7 | 249,000,000원 |
| 2026.08 | 84.84㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 18 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 24 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 248,333,333원 |
평균만 보면 15,333,333원 낮아 보이지만, 가장 최근 거래는 2026.09의 235,000,000원입니다. 신건 최저가 233,000,000원과 차이는 2,000,000원뿐입니다. 게다가 최근 표본 최저가가 230,000,000원이므로, 신건이 확실한 저가 매물이라고 보기에는 할인 여유가 얇습니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 주식회사대우건설 | 280,000,000원 | 228,938,000원 |
| 미배당 | - | 51,062,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전세금 280,000,000원 중 228,938,000원이 배당되고 51,062,000원이 미배당됩니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 숫자 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 233,000,000원 | 228,938,000원 | 51,062,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 186,400,000원 | 182,990,400원 | 97,009,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 149,120,000원 | 146,232,320원 | 133,767,680원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 186,400,000원, 149,120,000원으로 내려가고 전세권자의 미배당은 커집니다. 다만 제공된 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 미배당액을 낙찰자 부담으로 더하는 방식이 아니라, 실제 낙찰가 자체와 최근 실거래를 비교하는 방식이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥계동부초등학교 북측 인근으로, 아파트·주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 6~7차선, 북측으로 4차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 국가산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 874,900원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 32층 건 중 27층으로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모. 1,029세대 단지이며 2010.01.25. 준공됐습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 대조. 280,000,000원 전세권, 주택도시보증공사로의 이전, 임의경매 신청 관계를 등기부와 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 인수 0원 재확인. 현재 제공 정보에는 명시 인수권리 없음, 시나리오 매수인 인수 0원으로 되어 있습니다. 매각기일 직전 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최신 실거래 235,000,000원과 최근 최저 230,000,000원을 함께 보고 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 내부상태. 현장방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않아 유사 유형의 일반적 상태를 상정해 평가됐습니다.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유상태 확인은 구분해서 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 하지만 신건 안전마진은 얇다”
이 사건은 겉으로 단순한 무임차 아파트처럼 보이지만, 280,000,000원의 전세권과 주택도시보증공사 이전·임의경매가 결합된 구조라 권리 흐름 자체는 반드시 원문 확인이 필요합니다. 다만 제공된 매각물건명세서와 배당 시나리오는 한 방향을 가리킵니다. 매수인 인수 0원.
가격은 평균만 보면 나쁘지 않습니다. 233,000,000원은 최근 12개월 평균 248,333,333원의 93.8%입니다. 하지만 최신 거래가 235,000,000원, 최근 최저 거래가 230,000,000원이라 신건이 시장가보다 확실히 싸다고 할 정도의 간격은 아닙니다. 권리 부담은 0원으로 정리돼도, 신건 가격에서의 안전마진은 크지 않은 물건입니다.
