대구지방법원 2026타경1011. 대구 남구 대명동 ‘계명아트빌’ 2층 206호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 노유명이고, 2007.03.22 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 17,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 사건의 말소기준권리이며, 2026.01.08 같은 조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 말소되는 구조라 등기상 매수인이 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
임차인 쪽은 한 번 더 구분해 봐야 합니다. 현재 확인된 손지애의 전입일은 2022.06.27로 말소기준권리보다 15년 이상 늦습니다. 자료에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있어, 현재 자료 기준으로는 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구는 2026.02.19 접수돼 있으므로, 실제 배당표에서는 임차인의 최우선변제 해당 여부 등으로 배당액이 달라질 여지가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1011 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 2143-1 계명아트빌 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건 중 2층 206호 |
| 소유자 | 노유명 (2006.07.20 소유권이전, 2006.06.16 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 12,612,457원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인
등기상 주목할 과거 권리도 있습니다. 천은주 명의의 주택임차권이 2014.10.16 임차보증금 30,000,000원으로 등기됐지만, 2015.06.01 해제를 원인으로 말소됐습니다. 이강순의 가압류 58,194,753원과 이에 기초한 2018년 강제경매개시결정도 각각 취하·해제로 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 핵심이 되는 존속 권리는 2007.03.22 근저당과 2026년 경매개시결정입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손지애 | 2022.06.27 | 미상 | 2026.02.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 비교 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 68,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 68,000,000원입니다. 하지만 계명아트빌의 비교 가능한 실제 거래금액은 현재 자료에 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 68,000,000원 | 17,400,000원 | 0원 | 48,976,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 54,400,000원 | 17,400,000원 | 0원 | 35,620,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 43,520,000원 | 17,400,000원 | 0원 | 24,936,640원 |
단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%가 잡혀 있습니다. 다만 실제 실거래 금액이 없는 만큼 이 수치만으로 적정 낙찰가를 정할 수는 없습니다. 현재 68,000,000원, 1회 유찰 시 54,400,000원, 2회 유찰 시 43,520,000원이라는 회차별 가격 자체와 권리안전성을 구분해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,624,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 17,400,000원 | 17,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,976,000원 |
배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 17,400,000원을 기준으로 계산됐습니다. 신청채권자의 사건상 청구액은 12,612,457원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 ‘삼각지 네거리’ 서측 인근으로, 주변은 학교·주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건 중 2층 206호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 공급시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 동측 약 6미터 포장도로를 통해 접근 가능합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 계명대학교 대명동캠퍼스 관련 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,227,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부는 현장 확인이 되지 않았습니다.
- 규모. 계명아트빌은 11세대, 사용승인 관련 준공일은 2003.10.23로 확인됩니다. 실거래 가격 표본이 없어 환금성은 거래자료 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 임차인 보증금 확인. 손지애의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 최우선변제 해당 여부에 따라 배당구조는 달라질 수 있습니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유자와 사용현황을 현황조사 원문 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 가격 자료가 없으므로 감정가 68,000,000원만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 주변 다세대 실제 거래사례를 추가 확인해야 합니다.
- 회차별 입찰가 분리. 현재 68,000,000원, 1회 유찰 54,400,000원, 2회 유찰 43,520,000원 시나리오에서 권리 인수액은 모두 0원이지만, 적정 매수가격 판단은 별도입니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2007.03.22 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 임차인 손지애의 전입은 2022.06.27로 그보다 늦습니다. 그래서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원, 신건 기준 실질취득액은 68,000,000원입니다. 과거 주택임차권과 가압류·강제경매도 이미 말소돼 등기상 큰 반전은 없습니다.
다만 가격 쪽은 결론을 서두르면 안 됩니다. 실거래 가격 자료가 없어 감정가 68,000,000원이 현재 시장보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 여기에 현 임차인의 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 배당표에는 변동 가능성이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 배당 세부사항은 입찰 전 추가 검증이 필요한 유형으로 보는 것이 맞습니다.
