대구지방법원 2026타경101247. 등기상 현재 소유자는 황성하이고, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 출발점은 2025.09.23 남효주의 근저당권 20,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2023.07.25 이재용의 전세권 100,000,000원이 있고, 현황조사상 이재용은 2023.06.27 전입해 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다.
통상 이 구조라면 전세권자의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남는지가 가장 큰 위험입니다. 현재 매각가 69,500,000원 가정에서 집행비용 1,651,000원을 제외한 67,849,000원이 이재용에게 배당되고, 전세금 100,000,000원 중 32,151,000원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 이재용이 2026.09.03 미변제 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하는 확약서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인의 룰상 미배당액은 존재하지만, 본 분석에서는 실질 승계액을 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경101247 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 331-1 부띠끄시티테라스 10층 1041호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 소유자 | 황성하 |
| 감정가 / 최저가 | 69,500,000원 / 69,500,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 17층 · 2016.02.26 사용승인 · 대상 10층 1041호 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권은 확약이 승부처
말소기준은 2025.09.23 남효주 근저당권 20,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이재용의 전세권은 2023.07.25 설정돼 말소기준보다 빠르고, 등기상 전세금은 100,000,000원입니다. 전세권 설정 범위는 영업용, 건물의 전부, 존속기간은 2023.07.24부터 2025.07.23까지로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재용 | 1041호 | 2023.06.27 | 2026.07.08 | 대항력 有 | 미상 | 실질 0원 |
이재용은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 또한 이재용은 등기부상 전세권자이면서 이 사건 임의경매의 채권자와 동일인으로, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있습니다. 다만 매수인의 금전 승계 판단에서는 2026.09.03 확약의 존재가 직접적인 핵심입니다.
③ 실질취득과 회차별 구조
현재 최저매각가는 감정가와 같은 69,500,000원입니다. 이재용의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원이므로, 현재 회차에서의 실질취득액도 69,500,000원으로 봅니다. 다만 이를 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 실거래 근거는 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 전체 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 69,500,000원 | 67,849,000원 | 52,151,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 55,600,000원 | 54,199,200원 | 65,800,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 44,480,000원 | 43,279,360원 | 76,720,640원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 69,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,651,000원 |
| 1. 전세권 · 이재용 | 100,000,000원 | 67,849,000원 |
| 2. 근저당권 · 남효주 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 120,000,000원 중 예상 배당은 67,849,000원, 전체 미배당은 52,151,000원입니다. 이 중 이재용 전세금의 미배당액은 32,151,000원이지만 2026.09.03 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 풀옵션 원룸형 구조로 냉장고·에어컨·세탁기·인덕션·빌트인 화장대 등이 확인됩니다.
- 입지. 동대구역과 신세계백화점 대구점 남측 인근으로, 주변은 업무시설·숙박시설·주거용 오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 동대구역이 위치해 교통상황이 양호합니다.
- 도로. 서측·북측으로 폭 약 20미터 도로, 동측으로 폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·화재탐지·소화전·도시가스 개별난방·승강기·기계식 주차 216대 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 중심상업지역·방화지구이며 중로1류·중로2류와 접하고, 비행안전제6구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.03 이재용의 대항력포기확약서에서 미변제 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 및 대항력 포기 문구를 원본으로 확인해야 합니다.
- 전세권 등기 정리 확인. 선순위 전세권 100,000,000원이 존재하므로 매각물건명세서와 등기부에서 매각 후 등기 정리 조건을 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 이재용은 임차인이자 전세권자이며 경매 채권자와 동일인으로 파악됩니다. 관계인 여부와 점유 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실질취득액은 현재 69,500,000원이지만 최근 실거래와의 상대가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 실제 사용과 공부상 용도를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 인도에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 1억”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 겉으로 보면 감정가 69,500,000원짜리 물건에 전세권 100,000,000원이 먼저 잡혀 있어 인수형으로 보입니다. 실제로 현재 가격에서 이재용의 전세금은 67,849,000원만 배당돼 32,151,000원이 남습니다. 그러나 2026.09.03 확약서에서 이재용이 그 미변제 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기했기 때문에, 정확도 규칙상 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리 측면의 핵심 위험은 크게 낮아졌지만, 이 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 69,500,000원이며, 최근 시장 거래와 비교한 근거 없이 이를 저가라고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 확약서와 선순위 전세권의 정리 조건을 원본으로 확인한 뒤, 가격은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
