대구지방법원 2026타경10. 대구광역시 달성군 구지면 창리 1347의 토지와 주건축물제1동이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 자동차관련시설(주차장)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 2층 건물입니다. 토지는 2,234.4㎡, 지목과 토지이용상황 모두 주차장 계열로 확인됩니다. 소유자는 주식회사미트뱅크입니다.
권리관계의 기준점은 2025.02.27. 접수된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 3,480,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 추가 근저당권 3,114,000,000원도 설정돼 있고, 그 뒤 가압류·압류·전세권과 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 창리 1347 · 대구광역시 달성군 구지면 창리서로 123 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 자동차관련시설(주차장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층/지상2층 |
| 토지 | 2,234.4㎡ · 지목 주차장 · 토지이용상황 주차장등 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사미트뱅크 |
| 감정가 / 최저가 | 7,680,224,000원 / 7,680,224,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구액 | 4,084,964,464원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물은 자동차관련시설(주차장)으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 구조
말소기준은 2025.02.27. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 주식회사 에이치에이치종합건설 가압류, 달성군 압류, 이남아·현대캐피탈 주식회사 가압류, 김은지·박민지 전세권, 경매개시결정, 국의 압류가 이어졌고 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 2025.11.17. 기술보증기금으로의 1번·2번 근저당권 일부이전은 기존 근저당권의 일부 채권이 대위변제로 이전된 내용입니다.
② 점유·임차 관계 — 3건은 후순위, 1건은 대항력 미상
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민지 · 101,102gh | 2025.08.21 | 300,000,000원 | 20,000,000원 | 없음 | 2026.04.15 | 없음 |
| (주)우리팜 | 2025.07.25 | 1,000,000원 | - | 없음 | - | 없음 |
| 김은지 · 주거 | 2025.08.25 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 2026.02.05 | 없음 |
| 점포 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
박민지·(주)우리팜·김은지는 모두 전입신고가 말소기준일인 2025.02.27.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 “점포”로 기재된 점유는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 매각물건명세서의 명시 인수권리는 없지만, 이 점유관계는 입찰 전 원본 보완 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,680,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 79,202,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 3,480,000,000원 | 3,480,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 3,114,000,000원 | 3,114,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이치에이치종합건설 | 409,000,000원 | 409,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이남아 | 11,919,040원 | 11,919,040원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 34,279,693원 | 34,279,693원 |
| 6. 전세권 · 김은지 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 7. 전세권 · 박민지 | 520,000,000원 | 421,823,027원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서 채권총액은 7,699,198,733원, 배당액은 7,601,021,760원, 미배당은 98,176,973원입니다. 박민지 전세권에서 일부 미배당이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건은 신건 최저가가 감정가와 동일한 7,680,224,000원입니다. 그러나 동일·유사 용도의 최근 실거래 비교표본이 제시되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 확인할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다거나 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 일반 주거가 아니라 토지와 자동차관련시설이 결합된 물건이므로 실제 매수 수요와 용도 적합성 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구소프트웨어고등학교 서측 인근. 주변은 아파트단지·근린생활시설·주거나지·상업나지 등이 형성된 성숙중인 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 자동차관련시설(주차장)으로 이용 중입니다.
- 토지. 2,234.4㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로각지이며, 공시지가는 398,200원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·노외주차장·국가산업단지·중점경관관리구역에 포함되고, 대구소프트웨어고등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. “점포” 점유자의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 전세권·임대차 금액 구분. 김은지·박민지는 등기 전세권 금액과 점유조사상 임대차 보증금이 서로 다릅니다. 중복 합산하지 말아야 합니다.
- 기술보증기금 일부이전. 농협은행주식회사 근저당권 중 792,682,598원과 586,462,132원이 기술보증기금으로 일부 이전된 사실을 배당관계 확인 시 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 7,680,224,000원을 시세로 간주하지 말고, 동일·유사 자동차관련시설 및 토지 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 자동차관련시설(주차장), 국가산업단지, 학교 보호구역, 지구단위계획구역 등 현재 이용 및 토지이용계획이 향후 활용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 일괄매각되는 사건이므로 현장과 감정평가서의 매각 범위를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2025.02.27. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·압류·전세권은 매각으로 소멸하는 구조이며 매각물건명세서도 명시 인수권리 없음으로 정리합니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액도 현 회차부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다.
다만 점유조사에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 “점포”가 남아 있어 이 부분의 대항력은 미상입니다. 여기에 동일·유사 용도의 실거래 비교 없이 신건 최저가가 7,680,224,000원으로 제시된 만큼, 이 물건은 권리의 명시 인수액보다 점유 확인과 가격 검증이 승부처입니다. 말소기준 뒤 권리가 소멸한다는 사실만으로 신건 가격에 바로 응찰하기보다, 미상 점유와 실제 시장가격을 먼저 확인하는 보수적 접근이 맞습니다.
