대구지방법원 2026타경99. 대구 달성군 현풍읍 ‘대구테크노폴리스일동미라주더파크’ 108동 7층 701호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인되며, 지상 18층 중 7층 단위세대입니다. 등기상 말소기준은 2017.03.30. 월배농업협동조합 근저당권 171,600,000원입니다. 뒤에 설정된 건우자산관리대부주식회사 근저당권, 대구신용보증재단 가압류, 국 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 확인된 임차인은 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 과거 한은경 명의 주택임차권 20,000,000원이 등기된 이력은 있으나 2021.07.13. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경99 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 485 대구테크노폴리스일동미라주더파크 108동 7층 701호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노북로2길 9 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 72.9749㎡ · 지상 18층 중 7층 |
| 소유자 | 김정설 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 월배농업협동조합 / 177,939,167원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.03.30. 설정된 월배농업협동조합 근저당권 171,600,000원입니다. 그 뒤의 건우자산관리대부주식회사 근저당권 75,000,000원, 대구신용보증재단 가압류 28,680,000원, 국 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균 기준 신건 가격은 104.2%
대구테크노폴리스일동미라주더파크는 870세대, 2017.02.07. 준공 단지입니다. 동일 평형의 최근 거래 12건은 200,000,000원~237,000,000원에 분포하고, 전체 12건 평균은 213,541,666원입니다. 가격 판단에서는 보다 최근 표본인 최근 12개월 평균 214,050,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 72.97㎡ | 17 | 228,000,000원 |
| 2026.07 | 72.97㎡ | 6 | 204,500,000원 |
| 2026.06 | 72.97㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 72.95㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 72.95㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 72.95㎡ | 15 | 209,500,000원 |
| 2025.12 | 72.95㎡ | 18 | 209,000,000원 |
| 2025.11 | 72.95㎡ | 12 | 213,000,000원 |
| 2025.11 | 72.97㎡ | 4 | 224,500,000원 |
| 2025.10 | 72.95㎡ | 16 | 237,000,000원 |
| 2025.08 | 72.97㎡ | 18 | 217,000,000원 |
| 2025.07 | 72.95㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 214,050,000원 |
현재 최저가 223,000,000원은 최근 12개월 평균 214,050,000원의 104.2%입니다. 전체 12건 평균 213,541,666원과 비교해도 최저가 비율은 104.4%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
다만 최신 거래인 2026.09. 17층 228,000,000원은 현재 최저가보다 높고, 최근 거래 추세도 과거 대비 1.4%입니다. 즉 하락 추세 자료는 아니지만, 최근 12개월 평균보다 높은 가격에 신건 응찰을 해야 하는 구조라는 점은 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 1. 근저당 · 월배농업협동조합 | 171,600,000원 | 171,600,000원 |
| 2. 근저당 · 건우자산관리대부주식회사 | 75,000,000원 | 47,478,000원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 28,680,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 275,280,000원 중 예상배당은 219,078,000원, 미배당은 56,202,000원입니다. 신청채권자 월배농업협동조합의 청구액은 177,939,167원이고 예상배당은 171,600,000원으로 전액 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구포산초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 18층 중 7층 701호이며 공용 위생·급배수, 승강기, 난방, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 25미터, 남서측 약 20미터 포장도로와 접하고 북동측 약 20미터, 남동측 약 8미터 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지 등에 포함되며 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 749,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 참고. 870세대 단지이며 동일 평형 최근 거래가 200,000,000원부터 237,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 223,000,000원이 최근 12개월 평균 214,050,000원의 104.2%라는 점을 우선 확인해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 최신 거래는 2026.09. 228,000,000원이며, 최근 거래 추세는 1.4%입니다. 평균과 최신 거래를 함께 보고 상한가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 178,400,000원, 2회 유찰 시 142,720,000원으로 내려갑니다. 각 회차별 가격과 자금계획을 사전에 비교할 필요가 있습니다.
- 과거 임차권. 한은경 명의 주택임차권 20,000,000원은 2021.07.13. 해지로 말소된 이력이 있으므로 등기 원본에서 현재 상태를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 세금·배당. 등기상 국 압류가 존재하므로 실제 배당과 세금관계는 매각 전 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 월배농업협동조합 근저당 뒤의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 확인된 임차인과 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 223,000,000원은 최근 12개월 평균 214,050,000원의 104.2%로 평균 시세보다 높습니다.
최신 거래가 228,000,000원이고 최근 거래 추세가 1.4%라는 점은 방어 요인이지만, 신건 자체가 평균 대비 할인된 가격은 아닙니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적으로입니다. 인수위험이 없다는 이유만으로 신건 가격에 높은 점수를 줄 사건은 아닙니다.
