대구지방법원 2026타경129. 대구 달성군 화원읍 천내리 ‘화원이진캐스빌’ 101동 501호 아파트입니다. 현재 소유자는 전경미이고, 2022년 12월 거래가 350,000,000원으로 다시 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준은 2023년 8월 11일 경북대구낙농협동조합 근저당 327,600,000원입니다. 이후 권성일·이동환 근저당과 여러 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
이 사건의 포인트는 권리뿐 아니라 신건 가격에도 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 348,000,000원인데, 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 394,583,333원, 최신 거래는 364,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 88.2%로, 신건 상태에서도 최근 거래권보다 아래에 놓여 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 918 화원이진캐스빌 101동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.5734㎡ · 지상32층 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 전경미 (2022.12.14. 소유권이전 · 거래가 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 270,319,889원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 해당사항 없습니다. 말소기준인 경북대구낙농협동조합 근저당 이후 설정된 권성일·이동환 근저당, 대구신용보증재단·신용보증기금·주식회사 케이비국민카드·농협은행주식회사·삼성카드 주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래권 아래
화원이진캐스빌은 830세대, 사용승인일은 2017.09.20입니다. 대상 전용면적과 맞는 최근 실거래 12건의 평균은 394,583,333원이고, 거래 범위는 360,000,000원~420,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.57㎡ | 15 | 364,000,000원 |
| 2026.08 | 84.57㎡ | 23 | 405,000,000원 |
| 2026.07 | 84.57㎡ | 16 | 378,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 14 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 84.57㎡ | 29 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 84.57㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 33 | 398,000,000원 |
| 2026.05 | 84.57㎡ | 29 | 420,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 30 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 84.57㎡ | 30 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.57㎡ | 30 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.57㎡ | 30 | 420,000,000원 |
| 평균 | 84.5734㎡ | 12건 | 394,583,333원 |
현재 최저가 348,000,000원은 최근 12개월 평균 394,583,333원의 88.2%입니다. 최신 거래인 2026.08의 364,000,000원보다도 낮고, 최근 실거래 최저 360,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이번 사건은 신건 가격 자체가 최근 실거래권 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,672,000원 |
| 1. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 327,600,000원 | 327,600,000원 |
| 2. 근저당 · 권성일 | 42,000,000원 | 14,728,000원 |
| 3. 근저당 · 이동환 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 116,333,344원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 247,017,500원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 28,338,376원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 26,177,558원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 26,352,316원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 873,819,094원 가운데 342,328,000원이 배당되고, 미배당은 531,491,094원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원초등학교 서측 인근에 위치하며, 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 간선도로 및 버스승강장과의 거리 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상32층 건물의 5층 501호이며, 사용승인일은 2017.09.20입니다.
- 도로. 남동측 왕복 8차선 포장도로, 남서측 약 15m, 동측 약 10m, 북측 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,114,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 최근 거래 범위 360,000,000원~420,000,000원과 최신 거래 364,000,000원을 기준으로 과열 응찰을 피해야 합니다.
- 유찰 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 278,400,000원, 2회 유찰 222,720,000원 시나리오도 함께 비교할 수 있습니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 거주인 폐문부재로 내부와 구조를 확인하지 못했습니다. 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 입찰 전 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 근저당·가압류에 대규모 미배당이 생기더라도 등기상 매각으로 소멸하는 권리이므로, 미배당액을 매수인 인수액과 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리도 가격도 신건에서 경쟁력이 있다”
이 물건은 말소기준이 명확하고 임차인도 없어 매수인 인수액이 0원입니다. 가격도 감정가와 최저가가 348,000,000원으로, 최근 12개월 평균 394,583,333원의 88.2%이며 최신 거래 364,000,000원보다 낮습니다. 따라서 신건 자체로도 가격 경쟁력이 확인됩니다. 다만 화원이진캐스빌 경매물건이 평균 2.4회 유찰된 이력과 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못한 점은 응찰가를 보수적으로 정해야 할 근거입니다. 권리는 합격, 가격도 긍정적이지만 과열 입찰은 경계할 물건입니다.
