대구지방법원 2026타경135. 대구 서구 평리동 1130-109 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층이고, 이용상태는 1층 근린생활시설, 2·3층 다가구주택 2가구입니다. 토지는 190.0㎡의 대지이며 제2종일반주거지역에 속합니다. 소유자는 강문성이고, 말소기준은 2021.09.01. 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 336,000,000원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 중소기업은행 근저당권, 하나은행의 추가 근저당권, 현대카드와 우리금융캐피탈의 가압류 및 경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 1층 상가사무실 임차인 이정은은 보증금 20,000,000원·월차임 800,000원이고, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경135 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 평리동 1130-109 · 국채보상로66길 17-48 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설(1층) 및 다가구주택(2가구)(2,3층) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 |
| 토지 | 대 190.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 809,400원/㎡ |
| 소유자 | 강문성 |
| 감정가 / 최저가 | 684,019,950원 / 684,019,950원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,198,582,439원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 을구 10번 하나은행 근저당권입니다. 2022.11.18. 중소기업은행 근저당권 180,000,000원, 2025.06.11. 하나은행 근저당권 2,280,000,000원, 2025.12.10. 현대카드 가압류 6,558,420원, 2026.04.08. 우리금융캐피탈 가압류 60,301,233원과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정은 | 1층 상가사무실 | 20,000,000원 | 800,000원 | 미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 20,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 사유는 없습니다. 다만 대항력 여부가 미상이므로, 현재 자료만으로 “매수인 인수 0원”을 임차인까지 포함해 확정적으로 단정하는 것은 피해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 684,019,950원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가와 같은 684,019,950원의 신건 최저가가 시세 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 가격 메리트를 감정가 할인율만으로 평가해서는 안 되며, 입찰 전 주변의 실제 거래와 임대수익, 1층 근린생활시설과 2·3층 주거부분의 개별 가치를 따로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 684,019,950원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,240,200원 |
| 1. 하나은행 근저당 · 을구 10번 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 · 을구 11번 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 하나은행 근저당 · 을구 16번 | 2,280,000,000원 | 158,779,750원 |
| 4. 현대카드 가압류 | 6,558,420원 | 0원 |
| 5. 우리금융캐피탈 가압류 | 60,301,233원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,862,859,653원 중 현재 회차 예상 배당은 674,779,750원, 미배당은 2,188,079,903원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구서도초등학교 북동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·연립주택·학교·근린생활시설·점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 간선도로 접근성을 포함한 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설, 2·3층은 다가구주택 2가구로 이용 중이며 기본 위생·급배수설비와 주거부분 난방설비가 있습니다.
- 토지. 190.0㎡ 대지, 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고 주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 점유 제약. 평가토지 일부 약 8㎡는 타인 점유부분으로, 감정평가에서 제한 정도를 반영했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항요건 확인. 이정은의 전입신고일·확정일자가 미상입니다. 대항력과 우선변제 여부를 원본 서류와 현장 점유관계로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 현재 자료에는 명시 인수권리와 법정지상권이 해당 없음으로 기재돼 있으나, 입찰일 기준 최신 명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 약 8㎡ 타인점유 확인. 토지 일부 타인점유가 이용·경계·명도에 어떤 영향을 주는지 현황과 지적관계를 확인해야 합니다.
- 4층 계단실·다락 확인. 적법한 부분이지만 연면적에서 제외되고 별도 감정하지 않았으므로 실제 사용상태와 가치 반영 정도를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 684,019,950원의 신건 최저가가 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 주변 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸형, 임차관계는 미완성”
이 사건의 말소기준은 하나은행 근저당권이고, 그 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 하지만 1층 임차인 이정은의 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없고, 토지 일부 약 8㎡의 타인점유와 4층 계단실·다락의 평가 방식도 확인 포인트입니다. 실거래 시세가 없어 신건 684,019,950원의 가격 메리트 역시 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 등기상 소멸구조는 명확하지만, 임차·점유·가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
