대구지방법원 2026타경141. 대구 달서구 두류동 144-5, 도로명주소 야외음악당로49안길 17 소재의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실, 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 3가구, 4층 다가구주택 1가구입니다. 등기상 말소기준은 2011년 우리새마을금고 근저당권 286,000,000원입니다. 이후 설정된 우리새마을금고 근저당 60,000,000원, 김연우의 주택임차권, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
권리관계만 보면 후순위 등기권리가 매수인에게 남는 구조는 아닙니다. 그러나 이 건물에는 여러 임차·점유자가 조사됐습니다. 정세영·이세진·강민경·정용호·HAN CHANGFAN ·김연우는 전입일이 2011.03.17 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 144-5 · 대구광역시 달서구 야외음악당로49안길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 2층 다가구주택 4가구 · 3층 다가구주택 3가구 · 4층 다가구주택 1가구 |
| 토지 | 대 159.4㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 한두청 |
| 감정가 / 최저가 | 707,430,050원 / 707,430,050원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김연우 / 21,250,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 미상 점유자는 별도 확인
말소기준은 2011.03.17 우리새마을금고 근저당권 286,000,000원입니다. 해당 근저당은 토지 두류동 144-5와 공동담보로 기재돼 있습니다. 2011.05.04 한두청에게 소유권이 이전되면서 근저당 채무자도 한두청으로 계약인수됐고, 2020.11.05 추가 근저당 60,000,000원이 설정됐습니다. 두 근저당과 2025.07.17 김연우의 주택임차권, 2026.06.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 6명은 대항력 없음, 1명은 판정 불가
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정세영 | 2층 102호 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세진 | 미상 | 2014.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민경 | 미상 | 2018.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정용호 | 미상 | 2020.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HAN CHANGFAN | 202호 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연우 | 건물 3층 중 별지도면 1,2,3,4,1의 각 점을 차례로 연결한 선내 부분 29㎡ (201호 남쪽) | 2023.06.29 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
김연우는 2023.06.24 임대차계약, 2023.06.29 전입·점유·확정일자, 보증금 20,000,000원으로 주택임차권이 등기돼 있고 2025.07.17 배당요구가 확인됩니다. 그러나 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 또한 임차권자 김연우와 강제경매 채권자 김연우가 동일 이름으로 기재돼 있어 양자의 관계와 채권 성격을 원본 문서에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 707,430,050원
이 물건은 현재 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 707,430,050원입니다. 동일하거나 유사한 물건의 최근 실거래 비교자료가 제시되지 않아, 현 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 707,430,050원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 565,944,040원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 452,755,232원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 707,430,050원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,474,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 우리새마을금고 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 우리새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 김연우 | 21,250,410원 | 21,250,410원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 330,705,340원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권액 367,250,410원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 330,705,340원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두류네거리 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층 건물이며 외벽은 외장석·벽돌타일, 내벽은 벽지·타일·인테리어, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스공급·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 159.4㎡, 제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 공시지가는 1,198,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전 점유관계. 전입일·보증금·점유 부분을 확인해 대항력 가능 여부를 확정해야 합니다.
- 김연우 관계 확인. 임차권자 김연우와 강제경매 채권자 김연우의 관계, 보증금 20,000,000원과 청구금액 21,250,410원의 채권관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 나머지 점유자. 정세영·이세진·강민경·정용호·HAN CHANGFAN 의 보증금과 임대차 조건이 미상인 만큼 호실별 계약관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 현재의 소유자 잔여 330,705,340원을 확정액으로 보면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 707,430,050원의 적정성을 판단하기 어려우므로 토지와 다가구주택의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 점유관계는 확인”
이 사건의 말소기준은 2011.03.17 우리새마을금고 근저당입니다. 후순위 근저당과 김연우의 주택임차권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고 명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 임차·점유자가 7명이고, 기사항전은 대항력 자체가 미상입니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 707,430,050원의 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 이 물건은 등기 소멸 구조보다 임차관계 확인과 가격 검증이 실제 판단을 좌우하는 사건입니다.
