대구지방법원 2026타경3564. 옥포제림뉴타운 104동 1층 102호 아파트입니다. 현재 소유자는 김수희이며, 2007.06.05 거래가액 85,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2008.09.29 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 78,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 38,400,000원, 하경식 근저당권 28,000,000원, 유선희 가압류 40,460,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자로 조사된 여태문의 전입일은 2009.04.13입니다. 말소기준권리인 2008.09.29 현대캐피탈 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매각물건명세서에는 인수할 권리 없음으로 명시되어 있고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3564 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 1519 옥포제림뉴타운 104동 1층102호 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 84.87㎡ · 15층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 김수희 (2007.06.05 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 93,744,868원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준은 2008.09.29 현대캐피탈주식회사 근저당권 78,000,000원입니다. 이후의 근저당권 2건과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 임차·점유 확인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여태문 | 2009.04.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 가격 추세도 하락
옥포제림뉴타운 동일 면적 84.87㎡의 최근 거래를 보면, 가장 최근인 2026.09 거래는 107,000,000원과 130,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 118,500,000원으로, 신건 최저가 119,000,000원은 이 평균의 100.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.87㎡ | 3 | 107,000,000원 |
| 2026.09 | 84.87㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.08 | 84.87㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2025.07 | 84.87㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2024.04 | 84.87㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2024.02 | 84.87㎡ | 6 | 143,000,000원 |
| 2023.11 | 84.87㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2023.08 | 84.87㎡ | 14 | 158,000,000원 |
| 2023.03 | 84.87㎡ | 10 | 161,000,000원 |
| 2023.02 | 84.87㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2022.12 | 84.87㎡ | 8 | 163,000,000원 |
| 2022.11 | 84.87㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 2건 | 118,500,000원 |
전체 12건 평균은 136,666,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 118,500,000원이고 최신 거래 중 하나는 107,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세도 -15.5%입니다. 따라서 전체 평균만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 최근 시세 기준으로는 신건 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 38,400,000원 | 38,400,000원 |
| 3. 근저당 · 하경식 | 28,000,000원 | 134,000원 |
| 4. 가압류 · 유선희 | 40,460,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 184,860,000원 중 116,534,000원이 배당되고, 미배당액은 68,326,000원입니다. 하경식 근저당권부터 미배당이 발생하며 유선희 가압류에는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 68,326,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 91,773,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,160,000원 | 74,389,120원 | 110,470,880원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 현재 신건 가격은 최근 시세와 거의 같은 수준인 반면, 1회 유찰 시 매각가는 95,200,000원으로 낮아집니다. 다만 유찰 여부 자체를 단정할 수는 없고, 현재 가격이 최근 시세 이상이라는 점을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금계초등학교 북서측 인근으로, 소규모 공장·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 1층 102호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 평탄한 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남동측 약 10m·남서측 및 북동측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(15층 이하)이며 가축사육제한구역, 금계초등학교 관련 상대·절대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 단지. 옥포제림뉴타운은 479세대이며 사용승인일은 1999.04.21입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균 118,500,000원의 100.4%입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 평균을 기준으로 판단하는 편이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -15.5%입니다. 최신 거래 107,000,000원과 신건 가격의 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 여태문은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 68,326,000원의 미배당이 발생하지만 이는 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 1층 특성 반영. 대상 호수는 15층 건물 내 1층 102호입니다. 최근 실거래와 비교할 때 층 차이도 함께 고려해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2008.09.29 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 여태문의 전입일도 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 따라서 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 최근 12개월 평균 118,500,000원에 비해 신건 최저가는 119,000,000원으로 100.4%, 최신 거래는 107,000,000원이고 최근 가격 추세는 -15.5%입니다. 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균만 보면 할인처럼 보일 수 있지만, 최근 흐름을 기준으로는 신건이 싸다고 평가하기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 이번 사건은 권리 위험보다 최근 시세와 응찰가의 간격이 핵심입니다.
