대구지방법원 2026타경3636. 대구 달서구 용산동 용산롯데캐슬그랜드 109동 6층 601호, 전용 169.89㎡ 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2004.09.06. 주식회사신한은행의 근저당권 390,000,000원입니다. 그 뒤 2010년과 2021년에 설정된 신한은행 근저당권과 2026년 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로, 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
권리보다 주의할 부분은 가격의 기준점입니다. 전체 10건 평균은 812,400,000원이지만 과거 900,000,000원 거래 등이 포함되어 있습니다. 현재 가격 메리트는 이 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다. 최근 12개월 거래는 740,000,000원과 670,000,000원, 평균 705,000,000원이며 최신 거래는 670,000,000원입니다. 최저가 731,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.7%이고, 최근 거래가격 추세도 -16.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3636 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 230-10 용산롯데캐슬그랜드 109동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 169.89㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 30층건 중 6층 601호 |
| 소유자 | 이은숙 |
| 감정가 / 최저가 | 731,000,000원 / 731,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 729,314,196원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 근저당 3건 모두 매각으로 소멸
말소기준은 2004.09.06. 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 을구 2번 200,000,000원, 을구 3번 280,000,000원 근저당은 모두 그 이후 설정돼 매각으로 소멸하고, 2026.05.14. 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 확인된 임차인 내역은 없으며 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 다만 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세를 보면 신건 가격 메리트가 없다
용산롯데캐슬 동일면적 169.89㎡ 거래입니다. 전체 표본은 10건이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 705,000,000원, 최신 거래는 670,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 169.89㎡ | 16 | 670,000,000원 |
| 2026.01 | 169.89㎡ | 6 | 740,000,000원 |
| 2024.10 | 169.89㎡ | 23 | 900,000,000원 |
| 2024.04 | 169.89㎡ | 23 | 825,000,000원 |
| 2024.03 | 169.89㎡ | 13 | 805,000,000원 |
| 2024.03 | 169.89㎡ | 22 | 860,000,000원 |
| 2024.02 | 169.89㎡ | 8 | 804,000,000원 |
| 2023.09 | 169.89㎡ | 22 | 810,000,000원 |
| 2023.07 | 169.89㎡ | 19 | 810,000,000원 |
| 2023.02 | 169.89㎡ | 23 | 900,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 169.89㎡ | 2건 | 705,000,000원 |
과거 거래까지 포함한 전체 평균은 812,400,000원이지만 최근 가격은 그보다 낮아졌습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -16.0%입니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 오히려 최저가 731,000,000원은 최근 12개월 평균 705,000,000원의 103.7%로 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 731,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,710,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 280,000,000원 | 131,290,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권총액 870,000,000원 중 예상 배당은 721,290,000원이고 미배당은 148,710,000원입니다. 그러나 세 근저당은 모두 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 용산동 소재 대구지방법원 서부지원 남측 인근으로, 아파트단지·공공시설·근린생활시설·일반주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 용산역(도시철도2호선)이 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 용산롯데캐슬은 1,619세대이며 준공일은 2004.05.29입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 30층건 중 6층 601호이며, 급배수·위생·소화전·화재경보·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로·토지. 단지 북측·남측·동측으로 광대로, 서측으로 중로에 접하며 일반상업지역·방화지구에 속합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최저가 731,000,000원은 최근 12개월 평균 705,000,000원의 103.7%입니다. 전체 평균 812,400,000원만 보고 싸다고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 확인. 최신 거래는 670,000,000원이며 최근 가격 추세는 -16.0%입니다. 현재 회차 가격은 최신 거래보다 높은 수준입니다.
- 권리 인수. 말소기준 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 명시 인수권리는 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 원본 조사자료와 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 신건 가정에서 근저당 미배당 148,710,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 물건의 권리구조는 단순합니다. 2004.09.06. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리도 없고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 가격 731,000,000원은 최근 12개월 평균 705,000,000원의 103.7%입니다. 최신 거래는 670,000,000원이고 최근 가격 추세는 -16.0%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 812,400,000원을 기준으로 가격 메리트를 판단하기보다 최근 시세를 우선해야 합니다. 결론은 명확합니다. 권리는 안전하지만 현재 신건 가격에는 최근 시세 대비 할인 매력이 없습니다.
