대구지방법원 2026타경3666. 대구 달서구 용산동 ‘용산청구타운’ 102동 2층 205호, 전용 111.13㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이동식이고, 2021.10.05 소유권을 거래가 379,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 325,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 뒤 등기된 가압류들과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
권리 측면에서는 비교적 단순하지만, 가격에서는 최근 실거래의 방향을 따로 봐야 합니다. 전체 12건의 평균 거래가는 307,333,333원이지만, 2021.11 거래 430,000,000원과 2022.07 거래 350,000,000원 등 과거 고가 거래가 함께 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 282,666,666원, 최신 거래 268,000,000원, 최근과 과거 거래의 추세 -10.4%를 우선하는 편이 데이터 흐름에 더 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3666 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 929 용산청구타운 102동 2층205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 111.13㎡ · 지하1층 지상13층 건물 내 2층 205호 |
| 소유자 | 이동식 · 2021.10.05 소유권이전 · 거래가액 379,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 경매개시결정 채권자 | 유더블유아이유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 268,005,477원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 단지 | 용산청구타운 · 282세대 · 사용승인일 1999.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.10.05 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리 이후 신용보증기금, 대구신용보증재단, 중소기업은행, 주식회사 케이비국민카드의 가압류와 2026.05.20 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.03.24 김성곤 명의의 소유권이전청구권가등기와 그에 관한 가처분들도 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여주영 | 2021.10.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
여주영의 전입신고일은 2021.10.18로 말소기준권리 설정일 2021.10.05보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 규모는 확정하기 어렵지만, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며 매수인 인수액에는 반영되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같고, 최신 거래보다 높다
용산청구타운 전용 111.13㎡의 최근 거래 중 현재 가격 판단에 직접적인 표본은 다음과 같습니다. 최근 12개월 평균은 282,666,666원이고, 최신 거래는 2026.07 · 268,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 111.13㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2025.11 | 111.13㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 2025.09 | 111.13㎡ | 10 | 282,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 111.13㎡ | 3건 | 282,666,666원 |
최저가 282,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.8%입니다. 평균보다 666,666원 낮아 거의 같은 가격대이고, 최신 거래 268,000,000원보다 14,000,000원 높습니다. 특히 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -10.4%로 내려와 있으므로, 전체 평균 307,333,333원 대비 91.8%라는 수치만 보고 현재 신건 가격을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 325,200,000원 | 277,252,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 592,970,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 18,980,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 772,565,682원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 26,866,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 282,000,000원에서는 집행비용 4,748,000원과 중소기업은행 근저당에 277,252,000원이 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 1,459,330,339원이지만, 제공된 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서중학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 지하1층·지상13층 구조입니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선, 남측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선, 서측 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지계획. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 거래. 용산청구타운은 282세대이며 전용 111.13㎡ 실거래 표본은 12건입니다. 최근 거래 추세는 -10.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 282,000,000원이 최근 12개월 평균과 거의 동일하고 최신 거래 268,000,000원보다 높다는 점을 먼저 반영해야 합니다.
- 하락 추세. 최근과 과거 거래 비교가 -10.4%이므로 전체 평균 307,333,333원보다 최근 거래 흐름을 우선해 가격을 점검해야 합니다.
- 임차인 확인. 여주영은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부마감 상태를 직접 확인하지 못했다는 감정평가 기재가 있으므로 현황 확인이 필요합니다.
- 비용 확인. 관리비 체납, 당해세, 임차인 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 거래 기준으로
이 사건은 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.10.05 중소기업은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 여주영의 전입도 2021.10.18로 기준일 이후여서 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 신건 가격 282,000,000원은 최근 12개월 평균 282,666,666원과 사실상 같은 수준이며, 최신 2026.07 거래 268,000,000원보다는 높습니다. 최근 추세도 -10.4%이므로 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결하면 안 되는 물건입니다. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 최근 시세 흐름과 실제 응찰가격입니다.