대구지방법원 2026타경3672. 대상은 대구 달성군 다사읍 세천리 ‘북죽곡엠코타운더솔레뉴’ 101동 2층 206호 아파트입니다. 소유자 하정미 씨는 2014년 3월 28일 매매를 원인으로 거래가액 206,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2016년 12월 9일 마쳐졌습니다. 현재 등기에서 가장 눈에 띄는 권리는 2024년 7월 18일 설정된 주식회사피에이치씨발레오의 전세권 225,000,000원입니다.
이 전세권은 2026년 5월 21일 경매개시결정보다 앞서 있습니다. 순서만 보면 주의가 필요한 구조지만, 이번 사건은 바로 그 전세권자 주식회사피에이치씨발레오가 채권자가 되어 임의경매를 신청한 사건입니다. 배당 시뮬레이션에서도 전세권 채권 225,000,000원 중 196,400,000원이 배당되고 28,600,000원이 남지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 명시 인수권리 ‘해당사항없음’으로 정리돼 있어, 이 미배당액을 낙찰자가 추가로 떠안는 구조로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3672 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1588 북죽곡엠코타운더솔레뉴 101동 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 25층건 중 2층 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 하정미 · 거래가액 206,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 피에이치씨발레오 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인 | 2016.06.29 |
① 권리 흐름 — 전세권 미배당과 매수인 인수는 별개
과거 2020년 4월 10일에는 주식회사평화발레오 명의 전세권 225,000,000원이 설정됐다가 2024년 7월 18일 해지로 말소됐습니다. 같은 날 현재의 주식회사피에이치씨발레오 전세권 225,000,000원이 등기됐고, 이 권리자가 2026년 5월 21일 임의경매를 신청했습니다. 등기상 경매개시결정보다 먼저인 권리이므로 단순히 날짜만 보고 인수형으로 오해하기 쉽지만, 이번 자료에서는 매수인 인수 0원이며 명세서에도 인수권리가 없다고 명시돼 있습니다.
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 인도 상태는 입찰 전 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 200,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인이 승계할 권리금액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 200,000,000원입니다.
대신 회차가 내려갈수록 전세권자의 미배당액은 커집니다. 1회 유찰 가정 매각가 160,000,000원에서는 미배당 68,040,000원, 2회 유찰 가정 매각가 128,000,000원에서는 미배당 99,592,000원입니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 전세권 · 주식회사피에이치씨발레오 | 225,000,000원 | 196,400,000원 |
| 미배당 | - | 28,600,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,600,000원과 전세권 배당 196,400,000원으로 매각대금 200,000,000원이 전부 소진됩니다. 전세권 미배당 28,600,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세천초등학교 서측 도로 건너편에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린상가 및 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층건 중 2층 206호, 계단식·남향 세대이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 각종 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지는 북측 약 30m, 동측 약 15m, 서측 약 12m, 남측 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 세천유치원·세천초등학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 여부 재확인. 등기상 전세권이 경매개시보다 앞서므로 매각물건명세서 원본에서 ‘인수권리 해당사항없음’을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 미배당을 인수금으로 혼동하지 않기. 현재 회차 미배당 28,600,000원은 전세권자의 미회수 채권이고, 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 200,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
- 회차 변화. 1회 유찰 시 매각가 160,000,000원·미배당 68,040,000원, 2회 유찰 시 매각가 128,000,000원·미배당 99,592,000원으로 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “미배당이 있어도 매수인 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 225,000,000원 전세권입니다. 경매개시보다 먼저 설정돼 있어 첫인상은 부담스럽지만, 전세권자인 주식회사피에이치씨발레오가 직접 경매를 신청했고 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 현재 회차에서 전세권자는 196,400,000원을 배당받고 28,600,000원이 미배당으로 남지만, 그 차액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 권리 측면의 실질 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가는 200,000,000원이고 실질취득액도 200,000,000원이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장 대비 저가 여부를 평가할 수 없습니다. 결론은 권리 구조는 정리되지만, 가격 메리트는 확인되지 않았다입니다.
