대구지방법원 2026타경3684. 평화타운 102동 3층 302호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금 280,000,000원입니다. 김상관은 임대차계약일 2021.04.26, 확정일자 2021.04.30, 점유개시 2021.07.09, 주민등록 2021.07.13으로 기재되어 있고 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로 표시돼 있습니다. 2025.07.11에는 보증금 280,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
본건 말소기준으로 표시된 권리는 2026.05.26 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 확정일자, 점유가 모두 그보다 앞서므로 임차권은 매각으로 단순 소멸하지 않습니다. 현재 최저가 204,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,656,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 200,344,000원이 배당되고, 보증금 부족분 79,656,000원은 매수인이 인수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 905 평화타운 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.84㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이은정 (2021.07.09 소유권이전 · 거래가액 328,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상관 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 소유자 이은정의 소유권이전은 2021.07.09 접수됐습니다. 같은 시기에 김상관의 점유가 시작됐고, 2021.07.13 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 그보다 앞선 2021.04.30입니다. 이후 2025.07.11 주택임차권등기가 접수됐고, 2026.05.26 김상관이 채권자로서 강제경매를 신청했습니다. 등기부에 남아 있는 종전 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김상관 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 전입 2021.07.13 확정 2021.04.30 점유 2021.07.09 | 대항력 有 우선변제 有 79,656,000원 인수 |
김상관은 보증금 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구도 2025.07.11 이뤄졌습니다. 우선변제권으로 매각대금에서 먼저 배당받지만, 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 전액 회수되지 않는 잔액은 매수인 부담으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 2.04억이 아니라 약 2.84억으로 봐야 한다
평화타운 전용 84.84㎡ 실거래입니다. 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 222,050,000원, 최신 거래 218,000,000원, 최근 추세 +3.0%를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.84㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 2026.08 | 84.84㎡ | 15 | 208,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 10 | 221,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 12 | 206,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 12 | 256,500,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 15 | 218,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 14 | 222,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 6 | 226,000,000원 |
| 2025.09 | 84.84㎡ | 12 | 202,000,000원 |
| 2025.08 | 84.84㎡ | 12 | 208,000,000원 |
| 2025.07 | 84.84㎡ | 13 | 223,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.84㎡ | 10건 | 222,050,000원 |
표면 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.9%입니다. 여기만 보면 할인처럼 보이지만 이 물건에는 그대로 적용하면 안 됩니다. 현재 회차 인수액 79,656,000원을 더하면 실질취득은 283,656,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 127.7%, 최신 거래 218,000,000원의 130.1% 수준입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 204,000,000원 | 79,656,000원 | 283,656,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 163,200,000원 | 119,884,800원 | 283,084,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 130,560,000원 | 152,067,840원 | 282,627,840원 |
④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 김상관 보증금 | 280,000,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김상관 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 280,000,000원 중 200,344,000원이 배당되고 79,656,000원이 남습니다. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 동일한 김상관으로 표시되므로 두 항목을 별개의 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등 확정내역에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도 2호선 이곡역 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 대중교통시설·생활편익시설·간선도로 접근성을 고려할 때 아파트로서 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 평화타운 579세대, 준공일 1994.11.15입니다. 비교 실거래는 전용 84.84㎡로 면적이 일치합니다.
- 도로. 단지 서측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 도로와 접하고 동측에는 폭 약 6m 보행자전용도로가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,103,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 실거래 평균은 222,050,000원이고 최신 거래는 218,000,000원입니다. 최근 대비 이전 거래 추세는 +3.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가보다 실질취득액을 보세요. 현재 회차 기준 204,000,000원이 아니라 인수액을 합친 283,656,000원이 경제적 비교 기준입니다.
- 유찰 착시를 경계하세요. 1회·2회 유찰로 낙찰가는 내려가지만 대항력 임차보증금 미배당액이 커져 총부담은 거의 줄지 않습니다.
- 임대차 원본 확인. 김상관은 임차권자이면서 강제경매 채권자로 표시됩니다. 임대차계약, 보증금 지급자료, 실제 점유관계와 청구원인을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 배당기일 전후 실제 집행비용과 선순위 공과금 등에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 매각대금만으로 보증금 전액이 변제되지 않는 구조이므로 임차권등기와 명도·보증금 반환 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “2.04억짜리 경매”가 아니다
이 물건에서 가장 위험한 착시는 최저가 204,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균이 222,050,000원이므로 숫자 하나만 보면 할인된 아파트처럼 보이지만, 김상관의 보증금 280,000,000원이 선순위 대항력을 갖고 있습니다. 현재 회차에서는 79,656,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어오고, 결과적으로 실질취득은 283,656,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰돼도 이 문제가 해소되지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 실질취득 283,084,800원, 2회 유찰 시 282,627,840원으로, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수 보증금이 커집니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 최근 시세의 91.9%라 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 실질취득 기준으로는 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 모두 크게 웃도는 구조이며, 입찰 판단의 출발점은 반드시 대항력 임차보증금 280,000,000원이어야 합니다.
