대구지방법원 2026타경3690. 화원읍 천내리 ‘화원이진캐스빌’ 104동 최상층인 38층 3801호, 전용 84.5734㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 주보기이며 2020.11.16 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 420,000,000원입니다. 권리분석상 기준권리는 2023.03.14 북대구세무서장의 국 압류로 계산되어 있고, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
임차인은 확인되지 않아 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제도 없습니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질취득가는 최저매각가와 같은 413,000,000원입니다. 이 사건에서 가격을 판단할 때는 감정가 할인율보다 실제 아파트 거래와의 비교가 중요합니다. 최근 12개월 동일 면적 평균은 394,583,333원이고, 최신 거래는 2026년 8월 364,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3690 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 화원읍 천내리 918 화원이진캐스빌 104동 38층 3801호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.5734㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 38층 중 38층 |
| 소유자 | 주보기 (2020.11.16 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 413,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 278,510,910원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 인수권리 없음
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없습니다. 분석상 말소기준은 2023.03.14 국 압류이며, 해당 압류와 2026.05.26 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 앞선 부산은행 근저당과 삼성화재해상보험 근저당은 등기상 말소로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
화원이진캐스빌은 830세대, 사용승인일은 2017.09.20이며 본건과 매칭된 면적은 전용 84.57㎡대입니다. 최근 거래 12건의 평균은 394,583,333원, 최저 360,000,000원, 최고 420,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.57㎡ | 15 | 364,000,000원 |
| 2026.08 | 84.57㎡ | 23 | 405,000,000원 |
| 2026.07 | 84.57㎡ | 16 | 378,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 14 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 84.57㎡ | 29 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 84.57㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 33 | 398,000,000원 |
| 2026.05 | 84.57㎡ | 29 | 420,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 30 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 84.57㎡ | 30 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.57㎡ | 30 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.57㎡ | 30 | 420,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 394,583,333원 |
현재 실질취득가 413,000,000원은 최근 12개월 평균 394,583,333원보다 18,416,667원 높고, 비율로는 104.7%입니다. 최신 거래인 2026년 8월 364,000,000원과 비교하면 49,000,000원 높습니다. 최근 거래 중 405,000,000원·410,000,000원·420,000,000원 사례도 있지만, 신건 가격 자체를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,530,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 406,470,000원 |
현재 계산에서는 집행비용 6,530,000원과 소유자 잔여 406,470,000원으로 배분됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원초등학교 서측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 도시철도 1호선 화원역과 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방, 욕실2 구조로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 38층 건물 중 38층입니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 걸쳐 있으며, 철도·도로구역 등 일부 저촉 사항이 있습니다.
- 토지. 토지면적 23,261㎡, 지목 대, 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 2,114,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부는 거주인 부재 및 폐문으로 직접 확인되지 않아 동류형 물건의 통상적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 실질취득 413,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.7%입니다. 신건이 싸다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026년 8월 364,000,000원과 405,000,000원입니다. 응찰 전 동일 동·향·층·상태 차이를 반드시 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 330,400,000원, 2회 유찰 시 264,320,000원입니다. 단지 평균 유찰 2.4회와 함께 회차별 가격을 검토하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상이고 내부는 폐문으로 확인되지 않았습니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 주는 세금·비용은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 가격이 싸다는 뜻은 아니다”
이 사건은 임차인이 없고 매각물건명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 현재 신건 최저가 413,000,000원이 그대로 실질취득가이고, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 394,583,333원의 104.7%입니다. 최신 거래 364,000,000원보다도 49,000,000원 높습니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.4회라는 점까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 권리 위험 회피가 아니라 얼마까지 가격이 내려와야 최근 거래 대비 안전마진이 생기느냐입니다. 현재 회차는 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 메리트는 부족한 신건으로 보는 것이 적절합니다.
