대구지방법원 2026타경3696. 대구광역시 달성군 구지면 고봉리 296 소재의 토지와 공장 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 공장{폐기물재활용시설(내 사무실, 화장실, 탕비실, 창고)}로 이용 중이며, 토지는 1,105.0㎡ 잡종지입니다. 말소기준은 2013.03.22. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 480,000,000원이고, 2023.03.10. 설정된 우리은행 근저당권 120,000,000원 및 2026.05.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항없음으로 명시되어 있습니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 주거용 부동산처럼 거래사례만으로 가격을 쉽게 판단하기 어렵습니다. 주변이 농공단지 내 중·소규모 공장·창고시설과 농경지·단독주택이 섞인 지역이고, 건물의 실제 구조도 공부상 경량철골조와 달리 일반철골조 및 경량철골조로 조사됐습니다. 따라서 현장 상태와 공장 용도의 지속 가능성, 향후 매수층을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3696 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 고봉리 296 · 구지동로12길 21 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장{폐기물재활용시설(내 사무실, 화장실, 탕비실, 창고)} |
| 토지 | 잡종지 · 1,105.0㎡ · 일반공업지역 · 공업기타 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 엄유환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 647,702,300원 / 647,702,300원 (신건) |
| 청구액 | 478,886,072원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2009년과 2012년에 현풍농업협동조합 명의로 설정됐던 근저당권 303,000,000원·78,000,000원·91,000,000원은 2013.03.22. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 을구 5번 우리은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 6번 우리은행 근저당권 120,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세보다 ‘회차별 채권 미배당’이 먼저 보인다
동일 유형의 실거래 비교 근거가 없어 신건 최저가 647,702,300원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정하기 어렵습니다. 대신 현재 제공된 회차 시나리오에서는 유찰이 진행될수록 담보권자에게 배당되지 못하는 금액이 커지는 구조가 확인됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 부족액이며, 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 647,702,300원 | 600,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 518,161,840원 | 510,580,222원 | 89,419,778원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 414,529,472원 | 407,984,177원 | 192,015,823원 | 0원 |
현재 신건 가격에서는 집행비용 8,877,023원을 제외한 뒤 우리은행 근저당권 480,000,000원과 120,000,000원이 모두 배당되고, 소유자에게도 38,825,277원이 남는 구조입니다. 반면 1회 유찰 시에는 채권 미배당액 89,419,778원, 2회 유찰 시에는 192,015,823원이 발생하지만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 647,702,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,877,023원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,825,277원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 600,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 38,825,277원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 고봉리 소재 고봉마을 남측, 달성구지농공단지 내에 위치하며 부근은 단독주택, 농경지, 중·소규모 공장 및 창고시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공장{폐기물재활용시설(내 사무실, 화장실, 탕비실, 창고)}로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 실제 구조는 일반철골조 및 경량철골구조 기타(판넬)지붕 1층이며, 주기둥은 H-Beam(250 X 150mm), 층고는 약 8M입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 1,105.0㎡ 잡종지, 일반공업지역이며 공시지가는 196,800원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역, 농공단지, 가축사육제한구역에 해당하며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으나, 매각물건명세서 비고에는 건물이 공부상 경량철골조이나 실제 일반철골조 및 경량철골조라고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 조경수 등이 소재하며, 토지상의 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 것으로 평가되어 토지와 일괄매각됩니다.
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 공장 운영자·점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 구조 확인. 공부상 경량철골조와 실제 일반철골조 및 경량철골조의 차이를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 공장 용도 확인. 폐기물재활용시설로 이용된 공장의 시설 상태와 향후 동일·다른 용도의 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 동일 유형 실거래 비교 근거가 없는 만큼 감정가만으로 적정가를 확정하지 말고 토지·건물 상태와 활용 가능성에 맞춰 응찰가를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘공장의 쓰임과 가격’이 승부처
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음으로 정리되어 권리 자체는 비교적 단순합니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원이며, 유찰 시 채권자 미배당이 생겨도 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
다만 신건 최저가 647,702,300원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 이 물건은 주거용이 아니라 농공단지 내 공장·토지 일괄매각이고, 폐기물재활용시설로 이용됐으며 임대관계도 미상입니다. 동일 유형 실거래 비교 근거가 없는 상황에서는 현장 상태·공장 활용성·점유관계·향후 환금성을 확인하지 않고 감정가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 지점입니다.
