서울중앙지방법원 2025타경2102. 동작상떼빌 106동 8층 805호입니다. 법원 사건 용도는 근린시설로 잡혀 있으나 감정평가서의 이용상태는 아파트로 이용중이라고 되어 있습니다. 소유자 진용자는 2012.12.21 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 300,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2022.09.08 설정된 대아신용협동조합 근저당권 324,000,000원입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 오민진은 2020.10.30 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.09.22입니다. 즉 2022.09.08 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 임차권등기는 2024.11.07에 이뤄졌지만, 등기된 내용상 임대차계약일 2020.09.21·점유개시일 2020.10.30·보증금 400,000,000원이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2102 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 719 동작상떼빌 106동 8층 805호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 아파트 이용중 · 전용 90.63㎡ · 지상25층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 진용자 (2012.12.21 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 610,000,000원 / 610,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.09.08 대아신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 324,000,000원 |
| 경매신청채권자 / 청구 | 주식회사뉴대명대부 / 93,266,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
오민진의 전입일 2020.10.30은 말소기준권리 2022.09.08보다 빠릅니다. 따라서 낙찰대금 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 을구 9번 임차권등기에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다.
| 임차·신고 주체 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오민진 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 400,000,000원 | 2020.10.30 / 2020.09.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 조건부 승계 현재 예상 0원 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 우리은행 배당요구 2025.08.22 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 평균 76.3%만 보고 ‘싸다’고 하면 위험하다
동작상떼빌은 545세대, 2006.08.25 준공입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 799,166,666원이고 현재 최저가 610,000,000원은 그 평균의 76.3%입니다. 최신 거래는 2026.08 전용 84.98㎡ 2층 1,180,000,000원입니다.
하지만 이 평균에는 84.98㎡가 1,010,000,000원~1,215,000,000원에 거래된 고가 표본과 86.39㎡·90.63㎡가 500,000,000원대에 거래된 표본이 함께 섞여 있습니다. 특히 이 물건과 같은 90.63㎡ 표본은 2026.03 25층 545,000,000원, 2026.06 16층 560,000,000원입니다. 따라서 최근 12개월 평균 대비 76.3%라는 숫자 하나만으로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 2 | 1,180,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 1 | 1,166,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 2 | 1,125,000,000원 |
| 2026.07 | 86.39㎡ | 10 | 610,000,000원 |
| 2026.06 | 86.39㎡ | 6 | 545,000,000원 |
| 2026.06 | 90.63㎡ | 16 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 86.39㎡ | 7 | 524,000,000원 |
| 2026.03 | 86.39㎡ | 21 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 90.63㎡ | 25 | 545,000,000원 |
| 2026.02 | 86.39㎡ | 19 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 17 | 1,215,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 26 | 1,010,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 799,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 610,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,500,000원 |
| 1. 임차인 오민진 보증금 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 대아신용협동조합 근저당 | 324,000,000원 | 201,500,000원 |
| 3. 주식회사뉴대명대부 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 241,500,000원 | 0원 |
| 5. 최서연 가압류 | 150,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 610,000,000원에서는 오민진 보증금 400,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 해당 임차인의 예상 인수액은 0원입니다. 대아신용협동조합은 201,500,000원만 배당되고 후순위 채권은 배당이 없습니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 610,000,000원 | 0원 | 610,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 488,000,000원 | 0원 | 488,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 390,400,000원 | 15,865,600원 | 406,265,600원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방1동 주민센터 북서측 인근. 아파트 단지·일반 주택지대·근린생활시설·학교·공원·병원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상25층 건물의 8층 805호입니다.
- 설비. 급배수·기본 위생·소화전·난방·승강기·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·일반상업지역·지구단위계획구역 등이 확인되고 공시지가는 7,642,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 판단 주의. 사건 용도는 근린시설로 표시되지만 감정상 현황은 아파트 이용입니다. 실제 전유부분의 법적 용도와 금융·세금·환금성 적용은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오민진 보증금 배당 확인. 현재 610,000,000원에서는 전액배당 예상이지만 실제 배당순위와 집행비용 변동에 따라 잔액 인수 여부가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 추가 임차·점유관계 확인. 기사항전·우리은행 관련 기재는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 여부를 미리 ‘없음’으로 처리하면 안 됩니다.
- 오민진 관계인 여부. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 주의사항이 있으므로 임대차계약서·보증금 지급흐름·주민등록·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 799,166,666원만 보지 말고 같은 전용 90.63㎡의 545,000,000원·560,000,000원 거래를 직접 비교해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 2회 유찰 시 최저가 390,400,000원이 아니라 인수 15,865,600원을 더한 406,265,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 아파트 이용이 함께 나타나므로 건축물대장·등기 전유부분 용도와 대출 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등은 실제 배당 및 추가 부담에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “권리 안전”은 같은 말이 아니다
현재 회차만 보면 오민진 보증금 400,000,000원이 전액 배당되므로 알려진 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권이라 낙찰가가 내려가 배당 부족이 발생하는 순간 미변제액이 매수인 부담으로 전환됩니다. 실제로 2회 유찰 시나리오에서는 15,865,600원이 인수됩니다.
가격 역시 단순하지 않습니다. 현재 610,000,000원은 최근 12개월 전체 평균 799,166,666원의 76.3%지만, 같은 90.63㎡ 거래는 545,000,000원과 560,000,000원이 확인됩니다. 게다가 보증금·전입일이 확인되지 않은 추가 신고 주체도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 전체 평균 대비 할인율만 보고 접근하기보다, 선순위 임차권·미상 임차관계·동일면적 실거래를 함께 보는 보수적 사건입니다.
