수원지방법원 2025타경898. 수원시 권선구 입북동 ‘편백나무타운하우스’ 씨동 2층 203호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 홍명규이고, 등기상 2016.11.18. 설정된 반월신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 24,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후의 수원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 2회 유찰 뒤 최저매각가 101,920,000원으로, 감정가 208,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 같은 뜻으로 해석하면 안 됩니다. 권리 부담과 가격 적정성은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경898 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 입북동 300-2 편백나무타운하우스 씨동 2층203호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 입북로59번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 홍명규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 18,962,508원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.11.18. 반월신용협동조합 근저당권입니다. 수원시 압류는 2024.10.18., 임의경매개시결정은 2025.02.20.으로 모두 말소기준 이후입니다. 데이터상 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 반월신용협동조합 근저당의 채권최고액 24,000,000원이 전액 배당되는 것으로 잡혀 있고, 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김운석 | 2018.05.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.11 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 김운석의 전입신고일은 2018.05.11.로 말소기준권리인 2016.11.18. 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료의 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 2025.03.11. 배당요구는 접수되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다
현재 최저가는 101,920,000원, 감정가는 208,000,000원으로 현재 회차 비율은 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 71,344,000원, 4회 유찰 시 49,940,800원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 101,920,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,344,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 49,940,800원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 근저당 배당 부족액과 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 권리구조만 놓고 보면 최저매각가가 곧 실질취득금액으로 볼 수 있습니다. 현재 회차의 실질취득은 101,920,000원입니다. 다만 비교할 최근 실거래가가 없으므로 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,880원 |
| 1. 근저당 · 반월신용협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,693,120원 |
현재 최저가 101,920,000원을 가정한 배당 모델입니다. 집행비용 2,226,880원, 반월신용협동조합 근저당 24,000,000원 배당 후 소유자 교부액은 75,693,120원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 입북초등학교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·아파트·점포·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부정형의 평탄한 토지에 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북동측으로 세로와 접합니다.
- 용도지역·제한. 도시지역·제1종일반주거지역·비행안전제2구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 49%만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 입북동 및 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매물을 대조해야 합니다.
- 임차인 원문 대조. 김운석의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원문을 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 현재 회차 판단. 2회 유찰 후 최저가는 101,920,000원이며, 추가 유찰 시 제시된 가격은 71,344,000원과 49,940,800원입니다.
- 권리와 가격 분리. 매수인 인수 0원이라는 권리상 장점과 실제 시장가격 대비 저렴한지는 별개의 문제로 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 말소기준은 2016.11.18. 반월신용협동조합 근저당이고, 임차인 김운석의 전입은 2018.05.11.로 늦습니다. 이후 수원시 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
하지만 가격에서는 다른 태도가 필요합니다. 감정가 208,000,000원에서 2회 유찰되어 101,920,000원까지 내려왔어도, 이를 곧바로 시장가 대비 49% 수준이라고 해석할 근거는 없습니다. 실질취득 101,920,000원이 실제 시세보다 싼지는 별도 확인이 필요합니다. 이 물건은 “권리상 인수 부담이 없다”는 점은 분명하지만, 입찰 판단의 마지막 관문은 현재 다세대 실거래와의 가격 대조입니다.
