대구지방법원 2026타경3714. 성주군 수륜면 백운리 425-1의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지 면적은 1,686㎡, 지목은 ‘대’이나 현황은 대 및 일부 도로이고, 제시외 건물과 제시외 수목이 포함돼 있습니다. 건물은 공부상 1~3층이 여관, 4층이 세탁건조실이지만 실제 이용은 지하 1층 공실·1~3층 고시원·4층 다용도실입니다.
권리의 기준점은 2003.05.07. 설정된 하빈농업협동조합의 채권최고액 577,000,000원 근저당입니다. 현재 남아 있는 대구신용보증재단 가압류, 성주군 압류, 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸 예정입니다. 매각물건명세서도 인수권리 해당사항 없음·법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있어 등기상 인수 구조는 단순합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3714 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 수륜면 백운리 425-1 · 성주가야산로 514-22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 지하1층 공실 · 1층~3층 고시원 · 4층 다용도실 |
| 토지 | 1,686㎡ · 지목 대 · 현황 대 및 일부 도로 · 보전관리지역 |
| 소유자 | 하성일 2분의 1 · 하정융 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 747,072,060원 / 747,072,060원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하빈농업협동조합 / 475,980,563원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2003.05.07. 하빈농업협동조합 근저당입니다. 2024년 대구신용보증재단 가압류와 2025년·2026년 성주군 압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸 예정입니다. 2000년 한빛은행 근저당과 2002년 우리은행 경매개시결정 등 과거 권리는 2003년 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 실제 인원 3명, 대항력은 없음
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차·점유 관련 인원은 최재일·김경민·최지민 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 2003.05.07. 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 대항력에 기한 매수인 승계 구조로 보기는 어렵고, 현재 산정된 인수액도 0원입니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재일 | 확인 필요 | 2025.01.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경민 | 307호 · 주거 | 2025.07.28 | 2025.01.16 | 2026.08.04 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최지민 | 확인 필요 | 2025.07.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 — 실거래 시세 없이 감정가에서 시작
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 747,072,060원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재는 신건으로 감정가와 최저매각가가 같고, 1회 유찰 시 597,657,648원, 2회 유찰 시 478,126,118원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 747,072,060원 | 595,504,482원 | 0원 | 141,696,857원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 597,657,648원 | 589,281,072원 | 6,223,410원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 478,126,118원 | 470,944,857원 | 124,559,625원 | 0원 | 0원 |
신건에서는 현재 반영된 채권이 전액 배당되고 소유자에게도 잔여금이 돌아갑니다. 1회 유찰부터는 일부 미배당이 발생하고, 2회 유찰 시 미배당액은 124,559,625원으로 커집니다. 하지만 이 미배당이 곧 매수인 승계액을 뜻하는 것은 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 747,072,060원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,870,721원 |
| 1. 근저당 · 하빈농업협동조합 | 577,000,000원 | 577,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 18,504,482원 | 18,504,482원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 141,696,857원 |
현재 회차에서는 반영된 채권액 595,504,482원이 전액 배당되고 소유자 잔여금이 141,696,857원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 성주군 수륜면 백운리 ‘우수동마을’ 북측 원거리에 위치하며, 주변은 임야·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 교통시설 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 실제 이용. 지하1층은 공실, 1층~3층은 고시원, 4층은 다용도실로 이용 중입니다.
- 공부와 현황 차이. 토지는 공부상 지목 ‘대’이나 현황은 ‘대 및 일부 도로’입니다. 건물도 공부상 1~3층 여관·4층 세탁건조실과 실제 이용이 다릅니다.
- 토지. 면적 1,686㎡, 보전관리지역, 완경사·부정형, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 120,300원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 저촉되며 영농여건불리농지·보전산지·임업용산지·준보전산지·농림지역과 접합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 제시외 수목이 포함돼 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 3명의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 307호 점유 확인. 김경민은 307호 주거 사용으로 기재돼 있고 2026.08.04. 배당요구 사실이 있습니다. 실제 점유 상태와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 고시원 운영현황 확인. 공부상 여관과 실제 고시원 이용이 다르므로 각 호실 점유·운영 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 747,072,060원의 적정성을 별도 매매사례·수익성 관점에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 ‘대’와 달리 일부 도로로 이용되고 있으므로 실제 경계·도로 사용 부분을 확인해야 합니다.
- 제시외 포함 범위 확인. 제시외 건물과 수목이 매각에 포함돼 있으므로 현황과 감정평가 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 운영·가격은 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 보면 정리가 잘 됩니다. 2003년 하빈농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸 예정이며, 명세서에도 별도 인수권리나 법정지상권이 없습니다. 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
그러나 실제 물건은 1~3층을 고시원으로 사용하고 있고 임차·점유 관련 인원 3명이 확인됩니다. 이들의 전입은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 명도·배당관계 확인이 남아 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없어 신건 747,072,060원이 시장 대비 유리한 가격인지도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 점유와 가격은 추가 검증입니다.
