대구지방법원 2026타경3720. 달성군 다사읍 서재리 ‘에코폴리스동화아이위시3차’ 305동 8층 802호 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조 25층 중 8층이며 사용승인일은 2017.07.26입니다. 현재 소유자는 김창우로, 2014.07.08 매매를 원인으로 2017.11.27 소유권이전등기가 됐습니다. 권리분석의 기준은 2018.02.01 설정된 국민은행 근저당권이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 301,000,000원입니다. 최저가에 낙찰된다고 가정하면 별도 인수액이 없으므로 실질취득금액도 301,000,000원입니다. 다만 실거래 비교값이 없는 상태에서 감정가나 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 현재 핵심은 권리 위험보다 가격 검증에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3720 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 1131 에코폴리스동화아이위시3차 305동 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 1개 호수로 이용 중 · 25층 중 8층 |
| 사용승인일 | 2017.07.26 |
| 소유자 | 김창우 · 2014.07.08 매매 원인 · 2017.11.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프케이2603유동화전문유한회사 / 159,161,837원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.02.01 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행 추가 근저당 2건, 국민은행·대구신용보증재단·신용보증기금·소상공인자영업자새출발기금의 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
임차인. 확인된 임차인은 없으며, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 승계하는 임차보증금은 없지만, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 대조하는 절차는 필요합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — ‘신건 3.01억’ 자체가 할인 근거는 아니다
현재 회차는 감정가 100%인 301,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 240,800,000원, 2회 유찰 시는 192,640,000원으로 계산돼 있습니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 301,000,000원 | 295,986,000원 | 239,315,148원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,800,000원 | 236,628,800원 | 298,672,348원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,640,000원 | 189,143,040원 | 346,158,108원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 늘어나지만, 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 분석상 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 반대로 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 동일 단지의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 301,000,000원이 시세 대비 저렴한지 여부는 별도 실거래 확인 전에는 판단을 유보해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,000,000원 | 2,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사국민은행 | 7,779,509원 | 7,779,509원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 대구신용보증재단 | 50,000,000원 | 30,206,491원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 63,779,509원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 | 155,742,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 535,301,148원 중 채권자 예상배당은 295,986,000원, 예상 미배당은 239,315,148원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 대구서동초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 고려한 감정평가서상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 남서측 왕복 6차선, 북서측 왕복 3차선, 북동측 왕복 5차선, 남동측 왕복 3차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·교육환경 보호구역·소하천구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2017.07.26, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 이용상태. 아파트 1개 호수로 이용 중입니다. 동일 단지 실거래 비교값이 확인되지 않아 가격대별 환금성은 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가 301,000,000원을 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 대조해 응찰 상한을 정하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 2번 근저당은 234,000,000원 설정 후 2019.03.06 채권최고액 207,000,000원 변경등기가 있으므로 배당요구·채권계산서와 대조가 필요합니다.
- 임대관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 2026.07.16 국 명의 압류가 등기돼 있습니다. 분석상 매각으로 소멸하지만 실제 배당순위와 당해세 여부는 배당절차에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 체납관리비와 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 변동사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2018.02.01 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 법정지상권과 명시 인수권리도 해당 없습니다.
다만 신건 최저가 301,000,000원의 가격 경쟁력은 별개입니다. 동일 단지의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서 감정가와 같다는 이유만으로 저가 매물이라고 볼 수는 없습니다. 1회 유찰 시 240,800,000원, 2회 유찰 시 192,640,000원이라는 가격 시나리오는 존재하지만, 어느 가격이 실제 시장가 대비 유리한지는 실거래 대조 후 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 실제 시장가격 대비 응찰가를 어디까지 낮출 수 있느냐입니다.
