서울중앙지방법원 2025타경3174. 종로구 숭인동 우평원더라움스투디오 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 방2·팬트리·거실 및 주방·욕실 겸 화장실·발코니 등으로 이용 중입니다. 소유자 조우정 명의 소유권이전 등기는 2022.05.06 접수됐고, 원인은 2020.07.30 매매·신탁재산의 처분, 거래가액은 402,214,000원입니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 282,000,000원이고, 이보다 뒤에 들어온 경남은행 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정, 종로세무서장 관련 국 압류는 모두 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 242,266,399원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 313-17 우평원더라움스투디오 4층 401호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 방2·팬트리·거실 및 주방·욕실 겸 화장실·발코니 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상18층 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 조우정 · 2022.05.06 소유권이전 등기 · 거래가액 402,214,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2022.05.06 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 282,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 242,266,399원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.06 신한은행 근저당권입니다. 경남은행 가압류 31,236,822원은 2025.08.13, 경매개시결정은 2025.09.16, 국 압류는 2025.12.16로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기 분석상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박효진 | 미상 | 2025.03.24 | 미상 | 미상 | 2025.11.05 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
박효진의 전입일은 2025.03.24로 말소기준권리인 2022.05.06 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.05 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 신건 가격 메리트는 판단 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 370,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 현재 가격과 직접 비교할 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 이 370,000,000원을 두고 “시세보다 싸다” 또는 “비싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다.
등기상 확인되는 거래가액은 원인일 2020.07.30의 402,214,000원입니다. 이는 현재 신건 최저가와 숫자 비교는 가능하지만, 현재 시세를 대체하는 최신 실거래 기준으로 보기는 어렵습니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 입찰 전 현재 오피스텔·근린시설 성격과 동일·유사 호실의 실제 거래 수준을 별도로 대조하는 것입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 370,000,000원 | 313,236,822원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 296,000,000원 | 291,056,000원 | 22,180,822원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 236,800,000원 | 232,684,800원 | 80,552,022원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,980,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 282,000,000원 | 282,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 31,236,822원 | 31,236,822원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,783,178원 |
370,000,000원 매각을 가정하면 정량화된 근저당·가압류는 전액 배당되고 소유자 잔여는 50,783,178원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 숭인동, 지하철 1호선·6호선 동묘앞역 남동측 인근입니다. 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 동묘앞역과 노선 버스정류장이 있어 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 방2·팬트리·거실 및 주방·욕실 겸 화장실·발코니 등의 구성을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·숭인 지구단위계획구역이며 공시지가는 15,140,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함되고 도로에 접하며 건축선 저촉 사항이 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가의 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박효진은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구가 접수된 만큼 매각물건명세서와 관련 문건에서 금액·우선변제 여부를 최종 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국 압류가 등기돼 있고 예상배당은 당해세를 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 원본 배당자료를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도표기는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정요항상 공부와의 차이는 없지만 집합건축물대장과 실제 이용형태를 입찰 전 대조하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 370,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 최신 실거래 비교 없이 과거 거래가액 402,214,000원만으로 현재 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 회차별 권리 오해 금지. 1회·2회 유찰 시 채권 미배당은 늘지만 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 미배당 채권과 인수권리를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.06 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 박효진은 2025.03.24 전입이라 대항력이 없으며, 후순위 가압류·경매개시결정·압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 및 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 권리의 단순함과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 370,000,000원이고, 이를 현재 시세와 직접 비교할 최신 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 등기상 과거 거래가액 402,214,000원만으로 신건 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리상 인수위험은 낮지만, 가격 매력도는 최신 시세 검증 전까지 보류하는 사건입니다.
