대구지방법원 2026타경3732. 달성군 다사읍 서재리 ‘에코폴리스동화아이위시2차’ 207동 12층 1201호 아파트입니다. 현재 소유자는 곽원동이고, 경매의 말소기준은 2018년 12월 31일 설정된 푸본현대생명보험주식회사 채권최고액 216,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 한국자산관리공사로 이전됐고, 2026년 6월 1일 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 사건 청구액은 177,461,558원입니다.
핵심은 선순위 인수 여부입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있고 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 현재 회차에서 근저당권 채권이 18,614,000원 미배당되더라도 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3732 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 1125 에코폴리스동화아이위시2차 207동 12층1201호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재로7길 23 |
| 용도 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 곽원동 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 177,461,558원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
2017년부터 설정됐던 농협은행·대구성서신용협동조합·김윤한 등 과거 근저당권은 등기부상 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2018.12.31 푸본현대생명보험주식회사 근저당권입니다. 이 담보권은 2025.08.18 한국자산관리공사로 이전됐으며, 한국자산관리공사가 2026.06.01 임의경매를 개시했습니다. 매각물건명세서상 낙찰자가 별도로 인수할 권리는 없습니다.
② 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 채권 미배당은 커진다
실거래 시세 비교자료가 확인되지 않아 현재 201,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 대신 제공된 회차별 배당 시나리오를 보면, 유찰로 매각대금이 낮아질수록 근저당권의 미배당액이 커집니다. 그러나 각 회차에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 18,614,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 58,251,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 89,960,960원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 푸본현대생명보험주식회사 | 216,000,000원 | 197,386,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 216,000,000원 중 197,386,000원이 배당되고 18,614,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 소재 대구서동초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용중이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 공급 및 개별난방 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 7-8차선, 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역이며 대로2류·중로1류·중로2류와 관련된 지정이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 기타사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 201,000,000원의 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 동일 단지·유사 면적의 최신 거래를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인하고 대항력 가능성이 있는 점유자가 새로 확인되는지 점검해야 합니다.
- 인수와 미배당 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당 18,614,000원이 발생해도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 감정 문구 원본 대조. 본건 표시는 207동 12층 1201호인데 감정요항의 건물 구조 문구에는 “25층건 중 11층 1106호”로 기재돼 있습니다. 본건과 일치하는 감정대상인지 원본에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준 근저당권의 한국자산관리공사 이전 및 경매개시결정, 매각물건명세서의 인수권리·법정지상권 해당 없음 기재를 최신 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건에서 가장 분명한 사실은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2018.12.31 근저당권이 말소기준이고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 201,000,000원에 매각될 경우 근저당권에 18,614,000원의 미배당이 생기지만 이는 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 신건 201,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 또한 임대관계 미상과 감정요항의 층·호수 문구 불일치를 원본에서 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 가격과 점유·감정대상 일치 여부를 확인한 뒤 판단할 사건입니다.
