서울중앙지방법원 2025타경3495. 서울 동작구 상도동 335-118, 상도로11길 19의 1층 102호입니다. 사건 용도는 다세대이고, 감정평가상 현재 이용상태는 연립주택입니다. 소유자는 최영희이며 1993.05.18 소유권이전 등기가 돼 있습니다. 경매를 신청한 채권자는 주식회사 신한은행이고 청구액은 32,000,692원입니다.
권리관계의 기준점은 2014.12.22 설정된 신한은행 근저당입니다. 그 이전 하나은행 근저당들은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 신한은행 추가 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 335-118 1층102호 · 상도로11길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 3층 건물 내 제1층 제102호 |
| 소유자 | 최영희 · 1993.05.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 573,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 32,000,692원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 비교 거래면적 | 76.74㎡ · 면적 일치 |
| 단지 | 대호맨션 · 10세대 · 1992.06.05 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
과거 하나은행 근저당 60,000,000원·24,000,000원은 2012.07.31, 하나은행 근저당 168,000,000원은 2014.12.22 각각 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2014.12.22 신한은행 근저당이고, 그 뒤 2021.03.05 설정된 신한은행 근저당 36,000,000원과 2026.03.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
확인된 임차인 정보는 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없지만, 현장 점유관계가 확인됐다고 단정할 수도 없습니다. 현재 제공된 배당자료상의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 95.5%지만 표본은 2022.07 한 건
대호맨션 비교면적 76.74㎡와 일치하는 제시 실거래는 1건입니다. 거래시점은 2022.07, 3층, 거래금액은 600,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 76.74㎡ | 3 | 600,000,000원 |
| 평균 | 76.74㎡ | 1건 | 600,000,000원 |
제공된 집계상 최근 12개월 평균도 600,000,000원·1건으로 표시돼 있고, 최저가 573,000,000원은 그 금액의 95.5%입니다. 다만 실제 제시된 거래월 자체가 2022.07이므로, 이 한 건만으로 2026.10.15 신건 가격이 현재 시세보다 충분히 싸다고 단정하는 것은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 573,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,130,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 235,200,000원 | 235,200,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 293,670,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권 합계 271,200,000원이 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 293,670,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 100% | 573,000,000원 | 271,200,000원 | 293,670,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 458,400,000원 | 271,200,000원 | 180,216,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 366,720,000원 | 271,200,000원 | 89,585,920원 | 0원 |
제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 때문에 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 확인되는 핵심 변수는 권리 인수보다 실제 점유관계와 적정 시세입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 대방동 소재 신대방삼거리역 북측 인근이며, 주변은 단독 및 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 신대방삼거리역이 소재해 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지상 3층 건물 내 제1층 제102호입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 사다리형 완경사지이며 공시지가는 4,821,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 지정 내역이 있습니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 지정 내역과 2025.10.20~2026.12.31 아파트 대상 지정 내역이 함께 기재돼 있어 본 물건 적용 여부를 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 을구 6번 최초 채권최고액 235,200,000원과 2021.02.24 변경액 145,500,000원이 함께 존재하므로 최신 등기사항과 실제 채권잔액을 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 정보는 없지만 감정자료에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 표본 보강. 동일면적 제시 실거래는 2022.07의 600,000,000원 한 건입니다. 573,000,000원이 95.5%라는 비율만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 제공 계산상 1회 유찰 시 458,400,000원, 2회 유찰 시 366,720,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 2026.10.02 발급 등기사항과 감정자료, 배당가정, 실거래 자료를 매각기일 전 원본과 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 추가 검증
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2014.12.22 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이고, 말소기준 근저당에는 2021.02.24 채권최고액 변경 기록이 있어 원본 확인이 필요합니다.
가격은 더 신중하게 볼 부분입니다. 신건 최저가 573,000,000원은 제시된 동일면적 거래 600,000,000원의 95.5%지만, 그 거래는 2022.07 한 건입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 0원, 그러나 가격 메리트는 최신 시세 확인 후 판단”으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
