수원지방법원 2025타경972. 용인시 기흥구 신갈동 엘리시아1차 18층 1804호입니다. 사건의 말소기준은 2024.06.25. 숭의신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 408,000,000원입니다. 소유자 최재형은 같은 날 신한자산신탁주식회사로부터 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 602,180,000원입니다. 이후 2025.03.10. 숭의신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 601,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 294,490,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%만 보고 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리와 가격을 분리해서 보면, 권리는 비교적 단순하지만 가격 적정성은 별도 현장·시세 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경972 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 신갈동 69-4 엘리시아1차 18층 1804호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(주거용오피스텔)로 이용중 |
| 층 / 구조 | 지하4층·지상20층 건물 내 18층 1804호 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 최재형 · 2024.06.25. 소유권이전 · 거래가액 602,180,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 601,000,000원 / 294,490,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 숭의신용협동조합 / 344,382,186원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 숭의신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고, 이후 2025.03.10. 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2025.11.17. 용인시 압류는 2026.05.06. 해제되어 이미 말소되었습니다. 2024.04.17. 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 이후 소유권이전 과정에서 말소된 상태입니다. 따라서 제공된 권리관계와 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 49%, 그러나 실거래 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 294,490,000원으로 감정가 601,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 206,143,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 144,300,100원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 동일 건물 또는 인근 비교 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 시장 시세 대비 실제로 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 감정상 업무시설(주거용오피스텔) 이용 물건은 개별 호실의 이용상태와 수익성, 점유관계가 가격 판단에 직접 연결되므로 단순 유찰 횟수나 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,922,860원 |
| 1. 근저당 · 숭의신용협동조합 | 408,000,000원 | 289,567,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 294,490,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 4,922,860원을 제외한 289,567,140원이 숭의신용협동조합 근저당에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 118,432,860원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신갈초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·상업 및 업무용빌딩 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 에버라인 기흥역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 업무시설 가운데 주거용오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 2필 일단의 평탄한 토지로 오피스텔 건부지이며, 광대로 및 소로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 시가지경관지구(중심), 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 817.6㎡ · 공시지가 4,657,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상20층 건물로 급·배수, 급탕, 냉난방, 소화전, 승강기, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 엘리시아1차 및 인근 주거용오피스텔 실거래·매물가격을 직접 비교해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대관계 상세가 미상이므로 현황조사·전입세대·사업자등록·현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정상 이용상태는 업무시설(주거용오피스텔)이므로 실제 사용과 공부상 용도를 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 근저당의 미배당 118,432,860원은 채권자의 미회수분이며, 현재 시나리오상 이를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 206,143,000원, 4회 유찰 시 144,300,100원으로 내려가지만 시세 확인 없이 유찰 횟수만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.25. 숭의신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 용인시 압류도 이미 해제됐습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 601,000,000원에서 두 차례 유찰돼 294,490,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없기 때문에 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더구나 감정상 주거용오피스텔로 이용 중이고 임대관계 상세가 미상입니다. 이 사건은 “등기상 인수는 0원, 실제 승부처는 시세와 점유 확인”으로 정리됩니다.
