대구지방법원 2026타경3745. 대구광역시 서구 내당동 956-37, 도로명 큰장로9길 27의 연립·다세대 성격 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 102㎡이고, 감정평가상 건물은 세멘벽돌조 및 경량철골구조 2층으로 1층 주택, 2층 주택·창고·다용도실로 이용 중입니다. 소유자는 손정아이며 2018.07.19 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2024.07.01 설정된 청운신용협동조합의 채권최고액 110,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 대구신용보증재단 가압류, 국세 압류, 복수의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 단순한 “후순위 권리 소멸형”으로 끝나지 않습니다. 임차인 석은주의 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3745 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 956-37 · 대구광역시 서구 큰장로9길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주택 · 2층 주택, 창고 및 다용도실 |
| 토지 | 102㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 손정아 (2018.07.19 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 286,822,400원 / 286,822,400원 (신건) |
| 사건 청구액 | 35,539,238원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 일괄매각 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준근저당보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2024.07.01 청운신용협동조합 근저당 110,000,000원입니다. 2025.07.11 대구신용보증재단 가압류 33,277,500원, 2025.07.24 국세 압류, 2026년의 각 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 석은주 | 별지기재 부동산 중 남쪽 1층 102호 | 70,000,000원 반환되지 않은 금액 40,000,000원 | 전입 2023.11.03 확정 2023.12.28 점유 2023.12.29 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
2026.02.23의 40,000,000원 기재는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 석은주의 기존 임차권에 대한 경정등기입니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 보는 것이 맞고, 보증금을 70,000,000원과 40,000,000원으로 중복 합산하면 안 됩니다.
또한 석은주는 등기상 임차권자이면서 2026.07.01 경매개시결정의 채권자로도 나타납니다. 제공 자료에는 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심을 확인할 필요가 있다는 경고가 있으므로, 임대차계약서·보증금 지급자료·배당요구 및 임차권등기명령 원문을 입찰 전에 직접 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,822,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,815,514원 |
| 1. 임차인 석은주 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 청운신용협동조합 근저당 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 대구신용보증재단 가압류 | 33,277,500원 | 33,277,500원 |
| 4. 대구신용보증재단 후순위 항목 | - | 0원 |
| 5. 석은주 경매개시결정 | 35,539,238원 | 35,539,238원 |
| 6. 청운신용협동조합 경매개시결정 | 35,539,238원 | 33,190,148원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 배당모형의 채권 총액은 214,355,976원, 채권자 배당액은 212,006,886원, 미배당은 2,349,090원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 이 배당모형에서 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
이 사건은 감정가와 최저가가 동일한 신건 286,822,400원입니다. 비교 가능한 실거래 수치가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 1층 주택, 2층 주택·창고·다용도실로 이용되는 2층 건물입니다. 표준화된 공동주택처럼 단순 평형 비교만으로 환금성과 가격을 판단하기 어렵기 때문에, 입찰가 산정은 실제 인근 거래와 건물 상태를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동 ‘내당성당’ 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·시장·근린생활시설이 혼재합니다. 주위 환경은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스승강장이 있어 일반 대중교통 여건은 보통 정도입니다.
- 이용. 1층 주택, 2층 주택·창고·다용도실. 공부상 2층 용도는 주택·창고이며 현황은 주택·다용도실 및 창고입니다.
- 토지. 102㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면. 공시지가 1,167,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 세멘벽돌조 및 경량철골구조 2층, 외벽 몰탈위 페인팅, 내벽 벽지·타일, 바닥 장판지·타일, 목재·알미늄새시 창호이며 주택 부분에는 위생·급배수·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 40,000,000원 경정 확인. 70,000,000원 중 반환되지 않은 금액이 40,000,000원으로 등기돼 있으므로 임차권등기명령과 경정결정 원문을 대조하세요.
- 배당표 확인. 현재 모델은 임차인에게 70,000,000원 전액 배당해 인수 0원으로 계산하지만, 실제 배당에서 부족하면 대항력 임차인의 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 실제 임차인 1명. 을구 10번과 10-1번은 별도 임차인 두 명이 아니라 석은주 임차권과 그 경정입니다. 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 관계인 여부 확인. 석은주는 임차권자이면서 별도의 경매개시결정 채권자로도 나타납니다. 임대차계약과 보증금 지급자료를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 286,822,400원 자체만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 인근 실거래와 토지·건물 상태를 별도 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 확인하세요.
- 세금·비용. 현재 배당표는 집행비용을 반영했으나 당해세 등 실제 우선채권에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “후순위 권리는 소멸, 승부처는 선순위 임차인 배당”
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2024.07.01 청운신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 먼저 2023.11.03 전입하고 2023.12.28 확정일자를 받은 석은주 임차인이 존재합니다.
현재 최저가 286,822,400원을 전제로 한 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 70,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수 0원입니다. 동시에 등기에는 반환되지 않은 보증금 40,000,000원이 명시돼 있고, 매각물건명세서는 배당 부족분을 매수인이 인수한다고 분명히 적고 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원 확정형”이 아니라 “현재가에서는 0원으로 계산되지만 실제 배당 결과를 반드시 확인해야 하는 선순위 임차인형”으로 보는 것이 안전합니다.
또한 현재는 신건이고 비교 실거래 수치가 없어 가격 메리트를 객관적으로 확인할 근거가 부족합니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 별도 검증. 입찰 전 가장 중요한 숫자는 최저가 자체가 아니라 석은주의 실제 배당액과 미배당 보증금 잔액입니다.
