대구지방법원 2026타경3750. 대구 달성군 유가읍 대구테크노폴리스호반베르디움 104동 7층 701호, 전용 약 64.97㎡ 아파트입니다. 소유자 김종명은 2022년 1월 20일 거래가 290,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 무임차 물건이 아니라, 전입일이 빠른 임차인 조민지가 있다는 점입니다. 조민지는 2022년 6월 3일 전입·점유를 시작했고, 보증금은 70,000,000원, 확정일자는 2024년 5월 1일입니다.
말소기준권리는 2025년 11월 28일 대구신용보증재단 가압류로 정리되어 있습니다. 조민지의 전입·점유는 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 다만 현 회차 224,000,000원 배당 시뮬레이션에서는 보증금 70,000,000원이 전액 배당되고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없음으로 정리되어 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3750 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 605 대구테크노폴리스호반베르디움 104동 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 약 64.97㎡ · 15층 건물 중 7층 701호 |
| 소유자 | 김종명 (2022.01.20. 소유권이전, 거래가 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 180,702,147원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 현 회차 인수는 0원
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조민지 | 2022.06.03 | 70,000,000원 | 2024.05.01 / 2026.08.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 조민지는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로, 보증금 70,000,000원을 별도로 합산할 중복신고가 없습니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 구조지만, 배당요구가 접수됐고 현 회차 예상배당에서는 보증금 전액을 배당받습니다. 따라서 대항력 있음 = 곧바로 보증금 인수는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균과 거의 같은 가격
호반베르디움은 770세대, 2016년 3월 16일 준공 단지입니다. 동일 면적대 거래는 아래와 같으며, 가격 판단은 과거 거래까지 섞인 전체 평균 222,166,666원보다 최근 12개월 평균 225,714,285원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 +3.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 64.62㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 64.97㎡ | 9 | 238,000,000원 |
| 2026.05 | 64.97㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 64.62㎡ | 10 | 224,000,000원 |
| 2026.02 | 64.97㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 64.97㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2025.08 | 64.62㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 64.62㎡ | 11 | 213,000,000원 |
| 2025.06 | 64.97㎡ | 2 | 226,000,000원 |
| 2025.05 | 64.62㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2025.04 | 64.62㎡ | 18 | 210,000,000원 |
| 2025.02 | 64.97㎡ | 21 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 225,714,285원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 224,000,000원은 최근 12개월 평균 225,714,285원의 99.2%입니다. 평균보다 1,714,285원 낮지만 차이는 크지 않습니다. 반면 최신 거래인 2026년 7월 200,000,000원과 비교하면 24,000,000원 높은 가격입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 구간은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 조민지 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 14,166,676원 | 14,166,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 135,897,324원 |
현 회차에서는 조민지 보증금 70,000,000원과 대구신용보증재단 14,166,676원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 135,897,324원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구유가초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 자유롭고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 남측 및 서측은 왕복 4~5차선 포장도로와 접합니다.
- 용도. 철근콘크리트조 15층 건물 중 7층 701호이며 현재 아파트로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지 등에 해당하며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 기반. 770세대, 2016.03.16 준공 단지이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 7건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 조민지의 전입일 2022.06.03, 확정일자 2024.05.01, 배당요구 2026.08.19와 보증금 70,000,000원을 매각기일 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 인수 0원 전제 확인. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있고 배당 시뮬레이션도 인수 0원입니다. 입찰 직전 변경된 문건 유무를 확인해야 합니다.
- 신청채권 확인. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액은 180,702,147원입니다. 근저당권 이전 및 실제 배당관계는 원문 배당순위와 함께 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 상한. 현재 224,000,000원은 최근 12개월 평균 225,714,285원과 사실상 같은 수준이며 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다. 신건이라는 이유만으로 할인 매물로 보기는 어렵습니다.
- 회차별 실질취득. 현재 224,000,000원, 1회 유찰 시 179,200,000원, 2회 유찰 시 143,360,000원 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 실질취득액은 각 매각가와 같습니다.
맺으며 — 권리는 관리 가능, 가격은 시세권
이 사건은 ‘대항력 임차인이 있다’는 사실만 보고 위험물건으로 단정할 유형은 아닙니다. 실제 임차인 조민지 1명의 보증금은 70,000,000원이고, 배당요구와 우선변제권을 갖춘 상태에서 현 회차 예상배당으로 전액 회수됩니다. 따라서 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 공격적으로 볼 이유가 크지 않습니다. 실질취득 224,000,000원이 최근 12개월 평균 225,714,285원의 99.2%로 사실상 시세와 붙어 있고, 최신 거래 200,000,000원보다는 높기 때문입니다. 최근 추세 +3.9%를 감안하더라도 신건 단계의 뚜렷한 가격 할인은 확인되지 않습니다. 이 물건은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 제한적이라는 두 문장으로 정리할 수 있습니다.
