대구지방법원 2026타경3768. 달성군 논공읍 금포리 ‘우신미가뷰아파트’ 103동 16층 1602호, 전유부분 59.8829㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 장경희 씨로 2021.11.17 소유권이전등기를 마쳤고, 거래가액은 220,000,000원입니다. 같은 날 논공농업협동조합이 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 아이엠뱅크·대구신용보증재단 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
권리순위만 보면 구조는 단순합니다. 매각물건명세서에도 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없다고 기재되어 있습니다. 다만 별도로 확인해야 할 사항은 대지권입니다. 등기사항증명서상 소재지는 금포지구토지구획정리사업지구 50블록1로트로 남아 있고, 현재 확정지번은 금포리 2506번지입니다. 소유권 대지권은 아직 미정리 상태이며, 감정평가는 향후 적정한 대지권이 정상적으로 전유부분 소유자에게 배분될 것을 전제로 이루어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3768 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 금포리 금포지구토지구획정리사업지구50블록1로트 우신미가뷰아파트 103동 16층1602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유부분 59.8829㎡ · 방3·거실·주방·욕실 등 · 18층 중 16층 · 남서향 |
| 소유자 | 장경희 (2021.11.17 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 논공농업협동조합 / 94,520,776원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인 | 2018.11.20 |
| 대지권 | 소유권 대지권 미정리 · 향후 정상적인 배분을 전제로 감정평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등록된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 관계인이 부재하여 임대관계는 미상으로 조사됐고, 내부 역시 같은 동 다른 호와 주변 탐문에 따른 일반적 이용상황을 기준으로 확인됐습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 확인된 사건은 아니지만, 입찰 전 실제 점유자와 전입관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 말소기준인 2021.11.17 논공농업협동조합 근저당권 이후의 임의경매개시결정과 아이엠뱅크 14,850,861원, 대구신용보증재단 33,000,000원의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 150,000,000원, 인수액은 0원
현재 회차는 감정가의 100%인 150,000,000원에서 시작합니다. 매수인이 인수할 금액이 없으므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 150,000,000원입니다. 다만 이 사건은 신건으로 아직 가격 조정이 발생하지 않았고, 가격 판단에서는 권리의 깔끔함과 별개로 대지권 미정리 및 실제 점유관계 확인 비용·시간을 함께 고려하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 32,750,861원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 62,330,861원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 85,978,861원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자 미배당액은 32,750,861원 → 62,330,861원 → 85,978,861원으로 증가합니다. 그러나 이 미배당은 매수인이 승계하는 보증금이나 인수권리가 아니라 배당 부족분이므로, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 근저당 · 논공농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크 | 14,850,861원 | 14,850,861원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 33,000,000원 | 249,139원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 179,850,861원 중 채권자 예상배당은 147,100,000원, 미배당은 32,750,861원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 모형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전유부분 59.8829㎡, 계단식·남서향의 아파트로 방3·거실·주방·욕실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 달성군청 남서측 근거리에 위치하며 주변은 도로변 상가, 단독·다세대·아파트 등 주거지와 관공서가 혼재합니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 18층 건물의 16층이며 사용승인일은 2018.11.20입니다. 엘리베이터·도시가스 개별난방·급배수·화재설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 2~3차선 포장도로에 접해 차량 출입이 이뤄집니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 소로1류·중로1류 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 등기상 소재지는 금포지구토지구획정리사업지구 50블록1로트이나 확정지번은 금포리 2506번지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 정리 확인. 소유권 대지권이 미정리 상태이므로 정상적인 배분 진행 여부와 최종 등기형태를 반드시 확인하세요.
- 점유·전입 확인. 등록된 임차인 신고 내역은 없지만 현장 임대관계가 미상입니다. 주민등록 전입세대와 실제 점유자를 입찰 전 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부는 같은 동 다른 호와 주변 탐문에 의한 일반적 이용상황을 기준으로 조사됐습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 32,750,861원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 배당 모형상 매수인 인수는 0원입니다.
- 등기 원본 대조. 2021.11.17 논공농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항증명서로 재확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 대지권은 확인 후 입찰”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2021.11.17 논공농업협동조합 근저당이고, 이후 임의경매개시결정과 두 건의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 결론을 ‘권리 완전무결’로 끝낼 수는 없습니다. 본건은 소유권 대지권이 아직 미정리이고, 감정평가 자체가 향후 적정한 대지권이 정상적으로 배분된다는 전제에 서 있습니다. 현장 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 말소되는 권리보다 대지권 정리와 실제 점유상태입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 150,000,000원이므로, 이 두 요소를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 보수적인 접근이 적절합니다.
